Służebność mieszkania – czy można ją wykreślić i jakie prawa ma osoba uprawniona?

Służebność mieszkania często pojawia się przy przekazywaniu nieruchomości dzieciom, sprzedaży domu albo porządkowaniu spraw rodzinnych. Dla osoby uprawnionej taka służebność jest zabezpieczeniem miejsca do życia. W praktyce największe wątpliwości budzi to, jakie są prawa osoby ze służebnością mieszkania, czy właściciel może swobodnie sprzedać lokal oraz kiedy możliwe jest wykreślenie służebności z księgi wieczystej.

Jakie prawa daje służebność mieszkania?

Służebność osobista mieszkania daje uprawnionemu prawo korzystania z oznaczonego lokalu albo jego części. Zakres tego prawa zależy przede wszystkim od treści aktu notarialnego lub orzeczenia, na podstawie którego została ustanowiona. Może obejmować całe mieszkanie, jeden pokój, dostęp do kuchni, łazienki, korytarza, piwnicy albo innych pomieszczeń. Dożywotnia służebność mieszkania nie oznacza oczywiście, że uprawniony staje się właścicielem nieruchomości.

Obowiązki właściciela przy służebności mieszkania

Właściciel musi respektować ustanowione prawo i nie może utrudniać korzystania z mieszkania. Jednocześnie osoba uprawniona powinna wykonywać służebność zgodnie z jej celem i bez nadmiernego obciążania właściciela. Czasami pojawia się wątpliwość, kto płaci rachunki przy służebności mieszkania. Odpowiedź zależy od treści umowy, sposobu korzystania z lokalu oraz rodzaju kosztów. Warto więc już na etapie ustanawiania służebności jasno uregulować opłaty za media, czynsz administracyjny i drobne koszty utrzymania. Jeśli tego faktu nie uregulowano, przyjmuje się co do zasady, że koszty te obciążają korzystającego ze służebności.

Służebność a sprzedaż

Służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości to kolejny problem praktyczny. Sprzedaż lokalu obciążonego służebnością jest możliwa, ale nabywca co do zasady musi liczyć się z tym, że uprawniony nadal może korzystać z mieszkania. Takie obciążenie zwykle wpływa na atrakcyjność nieruchomości i jej cenę, dlatego przed sprzedażą warto ustalić, czy służebność nadal istnieje i czy są podstawy do jej zmiany albo usunięcia. Zaniechanie tych działań może zablokować transakcję albo istotnie osłabić pozycję negocjacyjną właściciela.

Zniesienie służebności mieszkania

Jak znieść służebność mieszkania? Najprościej wtedy, gdy osoba uprawniona zgodzi się na jej wykreślenie i złoży odpowiednie oświadczenie. W innych sytuacjach sprawa może wymagać postępowania sądowego. Znaczenie ma między innymi to, czy służebność jest nadal wykonywana, czy stała się dla nieruchomości szczególnie uciążliwa, czy doszło do rażących konfliktów, albo czy zmieniły się okoliczności, które uzasadniały jej ustanowienie. Wygaśnięcie służebności mieszkania następuje najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ponieważ jest to prawo ściśle związane z konkretną osobą. Służebność mieszkania po śmierci uprawnionego nie przechodzi więc automatycznie na spadkobierców. W praktyce po śmierci osoby uprawnionej właściciel może podjąć czynności zmierzające do usunięcia wpisu z księgi wieczystej, tak, aby stan prawny nieruchomości odpowiadał rzeczywistości.

Podsumowanie

Służebność mieszkania może skutecznie zabezpieczać osobę starszą lub bliską, ale jednocześnie istotnie ogranicza właściciela nieruchomości. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży, zniesieniu albo wykreśleniu tego prawa warto dokładnie przeanalizować dokumenty, księgę wieczystą i sposób faktycznego korzystania z lokalu. Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w sprawie służebności mieszkania, zachęcamy do skorzystania z usług kancelarii.

Skontaktuj się z nami!