Umowa dożywocia a darowizna nieruchomości – co lepiej chroni właściciela nieruchomości?

Przekazanie domu dzieciom lub innej osobie to poważna decyzja, a wybór formy prawnej ma bardzo poważne konsekwencje. Inne skutki wywołuje darowizna nieruchomości, a inne umowa dożywocia nieruchomości. W praktyce pytanie co lepsze darowizna czy dożywocie pojawia się najczęściej wtedy, gdy właściciel chce zabezpieczyć swoją przyszłość, a jednocześnie uniknąć późniejszych konfliktów rodzinnych, także tych o podłożu spadkowym.

Różnice pomiędzy umową dożywocia a darowizną

Umowa dożywocia a darowizna różnią się przede wszystkim tym, że ta pierwsza umowa ma – pod kątem klasyfikacji prawnej – charakter odpłatny, a drugi nieodpłatny. Obdarowany przy umowie darowizny otrzymuje nieruchomość, a darczyńca nie uzyskuje w zamian typowego świadczenia wzajemnego. Przy dożywociu nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej określą zakres tych obowiązków w umowie. Różnice między darowizną a dożywociem mają znaczenie szczególnie po pewnym czasie od podpisania aktu notarialnego. Przy darowiźnie osoba przekazująca majątek często zakłada, że rodzina będzie się nią opiekować z wdzięczności. Jeżeli relacje się pogorszą, odwołanie darowizny nieruchomości jest możliwe zasadniczo tylko w określonych sytuacjach, na przykład przy rażącej niewdzięczności. Sam konflikt rodzinny albo brak takiej pomocy, jakiej darczyńca oczekiwał, będzie niewystarczający.

Skutki prawne umowy dożywocia

Skutki prawne umowy dożywocia są odmienne. Nabywca domu lub mieszkania przyjmuje na siebie obowiązki wobec dożywotnika, które mogą obejmować przyjęcie go jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, pomoc w chorobie oraz sprawienie pogrzebu. Strony mogą jednak uregulować te obowiązki bardziej szczegółowo. Im precyzyjniejsza umowa, tym mniejsze ryzyko sporu o to, co właściwie obiecano osobie przekazującej nieruchomość. W szczególnych przypadkach – to znaczy przede wszystkim w sytuacjach konfliktowych – można żądać zamiany uprawnień na rentę, a wyjątkowo nawet rozwiązania umowy dożywocia. Nie jest to jednak prosty mechanizm odwracający skutki aktu notarialnego, dlatego decyzja o wyborze konkretnej formy prawnej powinna być przemyślana.

Zachowek przy umowach

Ważny jest także temat dożywocie a zachowek. Umowa dożywocia nie jest darowizną, ponieważ ma charakter odpłatny. Z tego powodu często bywa wybierana wtedy, gdy celem jest przekazanie nieruchomości jednej osobie przy ograniczeniu późniejszych roszczeń pozostałych spadkobierców. Trzeba jednak uważać na sytuacje pozorne, gdy strony tylko nazywają czynność dożywociem, ale faktycznie nikt nie zamierza wykonywać obowiązków wobec dożywotnika. W takim przypadku charakter tej transakcji może być kwestionowany.

Sprawdź również: Darowiza za życia a spadek

Podsumowanie

Przekazanie nieruchomości umową dożywocia może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli rzeczywiście chodzi o zapewnienie opieki i utrzymania. Darowizna może być wystarczająca, gdy relacje rodzinne są stabilne, a darczyńca nie oczekuje świadczeń wzajemnych. W obu przypadkach kluczowe jest jednak przemyślenie skutków na lata, a nie tylko kosztów aktu notarialnego czy podatków. Dobrze przygotowana umowa może zapobiec konfliktom, które po latach bywają bardzo trudne do odwrócenia. Jeżeli rozważają Państwo tego rodzaju kroki prawne, bądź też wystąpiła sytuacja konfliktowa, która wymaga rozwiązania na drodze sądowej lub pozasądowej, zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Skontaktuj się z nami!