Umowa pośrednictwa nieruchomości – czym jest i co powinna zawierać?

• 2 czerwca 2023

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu określonych czynności, mających prowadzić do zawarcia umów przez inne podmioty. Takie czynności mogą dotyczyć na przykład pośredniczenia w nabyciu lub zbyciu praw do nieruchomości. Zakres takiego odpłatnego pośrednictwa jest ściśle określony w umowie pośrednictwa. Jaką formę musi przyjąć taka umowa, by była ważna oraz na co należy uważać przed jej zawarciem?

Co to jest umowa pośrednictwa nieruchomości?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zawierana między klientem, który chce zbyć nieruchomość lub ją wynająć czy wydzierżawić, a pośrednikiem, który będzie mu w tym zakresie świadczy odpłatną pomoc. Umowa powinna dokładnie określać obowiązki i zakres działania pośrednika obrotu nieruchomościami. 

W zakres pośrednictwa wchodzą różne czynności, na przykład wystawienie lokalu klienta do sprzedaży za pośrednictwem strony www pośrednika, szukanie klientowi nabywcy na nieruchomość oraz pomoc w negocjacji umów w taki sposób, by były one korzystne dla klienta, dla którego pracuje pośrednik. Osoba zajmująca się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ma także prawo udostępnić mieszkanie do oględzin czy też negocjować z potencjalny kontrahentem w sprawie ceny kupna, wynajmu czy dzierzawy nieruchomości. Pośrednik może także w imieniu swojego klienta zawrzeć umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą czy najemcą mieszkania. Pełen zakres działania pośrednika będzie zawierała umowa między nim a klientem.

Czy umowa pośrednictwa nieruchomości musi być na piśmie?

Tak, umowa zawarta ustnie lub na podstawie jedynie korespondencji, na przykład mailowej, jest nieważna. Powinna ona więc mieć formę pisemną lub ewentualnie elektroniczną, poświadczoną elektronicznym podpisem. Przyjęte jest także, że strony zawierają taką umowę w formie aktu notarialnego bądź dokumentu, poświadczonego podpisem notarialnym. Nie jest to jednak konieczne. Tak czy inaczej, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi być spisana i zawierać konkretne elementy.

Co prawda ustawa nie określa ściśle jaka ma być treść umowy pomiędzy klientem, a pośrednikiem obrotu nieruchomościami, jednak koniecznym elementem jest zawarcie opisu zakresu czynności, jakie będą prowadzone przez pośrednika. Umowa jest konstruowana przez pośrednika w taki sposób, by zabezpieczyć zarówno interesy własne (na przykład wynagrodzenie prowizyjne), jak i klienta (korzystne zbycie czy wynajęcie nieruchomości).

Rodzaje umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Wyróżnia się dwa rodzaje umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Są to umowy: otwarta i na wyłączność. 

Umowa otwarta uwzględnia współpracę klienta z innymi pośrednikami obrotu nieruchomościami. W przypadku umowy na wyłączność, klient godzi się na to, by reprezentował go tylko jeden pośrednik.

Jeśli zawierana jest umowa na wyłączność, pośrednik może zaproponować klauzulę wyłączności. Oznacza to, że w trakcie trwania umowy klient nie może sam poszukiwać nabywców czy najemców mieszkania. Ma to zabezpieczyć interesy pośrednika, który za swoje działania pobiera wynagrodzenie.

Co powinna zawierać umowa pośrednictwa nieruchomości?

Umowa na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wymaga tego, aby określić kiedy i jakim miejscu została zawarta. Oczywiście nie trzeba się ściśle trzymać określonego wariantu. Każdy pośrednik nieruchomości ma zwykle opracowany wzór, którego używa we współpracy z klientami.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wzór

Najważniejsze elementy umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to:

• szczegółowe dane obu stron (w tym NIP, REGON i nazwa ubezpieczyciela),
• określenie nieruchomości wraz z dokładnym adresem, powierzchnią użytkową i numerem księgi wieczystej,
• potwierdzenie stanu prawnego,
• ustalenie ceny ofertowej,
• zapis o prowizji, czyli wynagrodzeniu pośrednika,
• zakres obowiązków pośrednika,
• czas trwania umowy,
• zasady rozwiązania umowy,
• uregulowania, które dotyczą przetwarzania danych osobowych,
• zapis, który ustala, czy obowiązek zapłaty prowizji będzie zależał od uzyskania pożądanego efektu działania pośrednika,
• zapis o wypłacie częściowego wynagrodzenia dla pośrednika, nawet jeśli końcowy rezultat, czyli zbycie lub wynajem nieruchomości odbędzie się z pominięciem pośrednika.

Ważnym elementem umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest poświadczenie, że nieruchomość nie posiada obciążeń czy też przeszkód faktycznych i prawnych, które uniemożliwiałyby obrót nią. Oczywiście dodatkowo muszą być również opisane dokumenty, które poświadczają słowa zlecającego.

Zapoznaj się też z ciekawym tematem długu czynszowego młodych ludzi.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami klauzule niedozwolone

Niedozwolone są przede wszystkim zapisy, które nie zostały ustalone przez obie strony. Ponadto wszelkie postanowienia umowne, które w rażący sposób naruszają obyczaje czy też interesu klienta nie są dozwolone w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Duże wątpliwości, szczególnie w świetle zapisów ujętych w rejestrze klauzul niedozwolonych budzi zapis, który uniemożliwia klientowi finalizację sprzedaży czy wynajmu mieszkania z kontrahentem, który został znaleziony bez pomocy pośrednika.

Kolejnym niedozwolonym zapisem, jest ten, który przewiduje karę finansową na rzecz pośrednika w sytuacji, gdyby klient samodzielnie znalazł kontrahenta i sfinalizował sprzedaż czy też wynajem.

Za co odpowiada pośrednik w obrocie nieruchomościami?

Przede wszystkim jest odpowiedzialny do wykonywania swoich zadań i czynności określonych w umowie z należytą starannością. Jego zadaniem jest dbałość o to, by klient nie poniósł szkody, a wręcz przeciwnie, musi działać na rzecz interesów osoby, która zawarła z nim umowę.

Zgodnie z artykułem 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, każdy pośrednik musi posiadać ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Dzięki temu klient może być pewien, że jeśli wystąpi jakaś szkoda, na przykład na skutek niestaranności działań pośrednika, będzie on zobowiązany on ją naprawić i pokryć wynikające z niej koszty.

Ponadto pośrednik w obrocie nieruchomościami odpowiada za to, by jego czynności nie naruszały prawa, dobrych obyczajów i jego własnej etyki zawodowej. Jeśli zaniecha tej odpowiedzialności, może to spowodować szkodę po stronie klienta.

Na co uważać przy wyborze pośrednika?

Chociaż od 2014 roku pośrednik w obrocie nieruchomościami nie musi już posiadać licencji na wykonywanie tego zawodu, realizowanie czynności zmierzających do obrotu nieruchomościami, również podlega pewnym regulacjom. Pośrednik musi być osobą prowadzącą własną działalność gospodarczą. Zgodnie z artykułem 179 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, taka osoba powinna wykonywać działalność gospodarczą i posiadać stosowny wpis do rejestru przedsiębiorców. Działalność ta polega na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Ustawa przewiduje surową karę, a mianowicie aż do wysokości 50. 000 zł grzywny dla “pośredników”, którzy tego wymogu nie spełniają. Koniecznie więc należy do współpracy wybrać pośrednika, który jest przedsiębiorcą. W innym wypadku nie ma on prawa zawierać umowy o obrocie nieruchomościami, a tym bardziej prowadzić żadnych działań w tym kierunku i współpracować z klientem.

Warto sprawdzić także, w jaki sposób prawo chroni nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wprowadzając umowę rezerwacyjną.

Skontaktuj się z nami!