Nieważność umów przewłaszczenia na zabezpieczenie mieszkania zawieranych przez konsumenta.

• 22 czerwca 2020

W dniu 30.05.2020 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego sankcjonująca nieważność umów o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie długu konsumenta. Zmiana jest efektem ustawy z dnia 14 maja 2020 r. O zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (tzw. Tarcza 3.0.).

Nowelizacja wprowadziła do Kodeksu cywilnego nowy art. 387¹, w świetle którego  nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1. wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość wierzytelności powiększonej o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie za okres 24 miesięcy lub
2. wartość wierzytelności nie jest oznaczona, lub
3. zawarcie umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Nowelizacja ma za zadanie wyeliminować w większości przypadki przejmowania lokali mieszkalnych zadłużonych konsumentów. W praktyce konsumenci w wielu tego typu przypadkach nie spłacając takich pożyczek, tracili nieodwołalnie prawo własności mieszkania. Nierzadko mieli oni także problem z odzyskaniem różnicy pomiędzy wartością mieszkania a wysokością długu. Nowe przepisy zwalczać mają w szczególności działalność firm udzielających krótkoterminowych, wysoko oprocentowanych pożyczek pod zastaw mieszkania.

Podkreślamy jednocześnie, że umowy przeniesienia prawa własności na zabezpieczenie nie są całkowicie wyeliminowane z obrotu. Zawieranie takich umów będzie nadal możliwe m.in. w przypadkach, gdy wartość długu będzie wyższa od wartości mieszkania lub gdy przed zawarciem umowy strony zlecą wykonanie wyceny biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to jednak istotne utrudnienie dla wierzycieli wiążące się z dodatkowymi nakładami pieniężnymi.

Wprowadzona zmiana koresponduje z nowymi przepisami ograniczającymi egzekucję z lokali mieszkalnych, o czym w kolejnym wpisie.

Zródło zdjęcia: Pixabay