Ograniczenie prowadzenia egzekucji z nieruchomości mieszkaniowej

• 24 czerwca 2020

W dniu 30.05.2020 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego ograniczająca możliwość prowadzenia egzekucji z lokali mieszkalnych. Zmiana wynika z ustawy z dnia 14 maja 2020 r. O zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (tzw. Tarcza 3.0.).

Wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym tylko jeśli wierzytelność przekracza założony limit. Zgodnie z nowymi przepisami wysokość egzekwowanej należności głównej musi stanowić co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania wartości nieruchomości. Jeżeli wierzycieli jest kilku, egzekucja będzie możliwa, gdy łącznie ich wierzytelności wynosić będą co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania. Ustawa wprowadza pewne wyjątki ułatwiające prowadzenie egzekucji, gdy wierzycielem jest Skarb Państwa.  Nowe przepisy zakazują prowadzenia egzekucji z nieruchomości mieszkalnej w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Za niskie zadłużenie? Nie zlicytujesz nieruchomości dłużnika.

Pomimo pozytywnych założeń prawnicy krytykują powyższe zmiany. Niewątpliwie stwarza ona warunki do zadłużania się i niespłacania swoich zobowiązań. Może to dotyczyć właszcza przez tych dłużników, którzy oprócz prawa własności nieruchomości mieszkalnej nie posiadają innego majątku czy źródła dochodów. Warto przy tym podkreślić, że dla możliwości prowadzenia egzekucji wyznacznikiem jest jedynie kwota samej należności głównej. Oznacza to, że nie będą brane pod uwagę ani odsetki za opóźnienie, ani nawet przyznane wierzycielowi koszty procesu sądowego. W praktyce te dodatkowe należności stanowią bardzo często dużą część wierzytelności.  Mimo to nie będą w ogóle brane pod uwagę przy dopuszczalności wszczęcia egzekucji. To z pewnością stawia wierzyciela w dużo gorszym położeniu względem dłużnika, skoro dla dopuszczalności wszczęcia egzekucji ważne jest, by wierzytelność była możliwie jak najwyższa.

Dodatkowo to na wierzycielu spoczywa obowiązek wstępnego oszacowania, czy w danej sprawie dopuszczalna będzie egzekucja z nieruchomości. Ustalenie przez biegłego powołanego przez komornika, iż wartość wierzytelności jest mniejsza niż 5% wartości sumy oszacowania, przesądzi o niedopuszczalności licytacji nieruchomości. W takim przypadku wierzyciel również nie odzyska poniesionej zaliczki na opis i oszacowanie nieruchomości.

Czy nowe przepisy doprowadzą do nowej praktyki celowego zadłużania?

Z pewnością dowiemy się tego w najbliższych miesiącach. Dodajmy, iż powyższa zmiana uzupełnia wprowadzone w tym samym czasie przepisy regulujące nieważność umów przeniesienia prawa własności nieruchomości na zabezpieczenie, gdy przenoszącym jest konsument. Przepisy mają bowiem za zadanie utrudnienie przejmowania lokali mieszkalnych konsumentów i wzmacniać bezpieczeństwo w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

O nieważności umów przewłaszczenia na zabezpieczenie zawieranych z konsumentem przeczytasz w poprzednim artykule zatytułowanym Nieważność umów przewłaszczenia na zabezpieczenie mieszkania zawieranych przez konsumenta.

Zródło zdjęcia: Pixabay