Zaniżony metraż mieszkania – co zrobić?

• 11 kwietnia 2025

Zaniżony metraż mieszkania zakupionego od dewelopera, tzn. metraż obliczony niezgodnie z właściwymi normami czy przepisami może być podstawą roszczeń odszkodowawczych. Zagadnienie, jakim jest zaniżony metraż mieszkania w stosunku do wskazanego umowie z deweloperem nie ma wcale tak małego znaczenia, jak można by się spodziewać. Wynika to z metody, którą posługiwało się wielu deweloperów licząc powierzchnię użytkową mieszkania.

Za co można uzyskać odszkodowanie od dewelopera?

Zdaniem wielu deweloperów powierzchnia pod ścianami działowymi wchodzi do powierzchni użytkowej mieszkania. W tym zakresie deweloperzy powoływali się – i nadal powołują – na swobodną opinię normy PN-ISO9836. Dodatkowo argumentacja deweloperów, która świadczyć ma o podaniu zgodnej z rzeczywistością powierzchni użytkowej lokalu wynikać ma także z okoliczności, iż klient jest informowany, iż metraż jego mieszkania został obliczony w ten sposób, że powierzchnia pod ścianami jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu. Praktyka ta jest dużym nadużyciem – ostatecznie o powierzchni użytkowej lokalu przesądza przecież zapis w akcie notarialnym, księdze wieczystej czy ewidencji gruntów, budynków i lokali, zaś sposób obliczenia tej powierzchni jest kwestią odrębną, w dodatku taką, na której nabywca nieruchomości wcale nie mu się znać. Przyjęte jest zaś w obrocie nieruchomościami, w szczególności mieszkaniami na rynku deweloperskim, posiłkowanie się ceną za 1 m2 powierzchni użytkowej, która w przypadku, w którym deweloper zawyżył powierzchnię mieszkania, jest najbardziej atrakcyjna.

Jakie ściany wliczają się do powierzchni mieszkania

Zgodnie z interpretacją przepisów i normy, która wydaje się być najbardziej uzasadniona z punktu widzenia funkcjonalności, do powierzchni użytkowej można wliczyć ściany, które nadają się do łatwego zamontowania lub zdemontowania. Takimi ścianami mogą być na przykład:

• suwane ściany w salach konferencyjnych,
• suwane ściany w sypialniach aranżowanych w pokoju dziennym,
• ścianka w toalecie.

Deweloperzy nie mogą jednak uznawać jako ściany do demontażu ścian murowanych pomiędzy łazienką a pokojem czy też między kuchnią a pokojem. Stosując takie rozwiązania ryzykują, że będzie przeciwko nim dochodzone odszkodowanie od dewelopera za zawyżenie powierzchni mieszkania.

O tym, iż nie można twierdzić, że ścianami, które nadają się do łatwego zdemontowania, są ściany działowe, piszemy w dalszej części wpisu.

Mniejsza powierzchnia mieszkania a możliwość przestawienia ścianek działowych

Zmiany w układzie ścian działowych w mieszkaniu, które prowadzą do modyfikacji powierzchni użytkowej poszczególnych pomieszczeń, nie mogą bowiem być przeprowadzane dowolnie. Wartą odnotowania analizę w tym przedmiocie przeprowadził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 grudnia 2023 r. wydanym w sprawie II OSK 500/21. NSA zwrócił uwagę, że nawet w przypadku pozornie nieistotnych robót – takich jak przestawienie ścianek działowych – konieczne może być uzyskanie odpowiedniego pozwolenia budowlanego. Dla wielu właścicieli mieszkań oznacza to istotne ograniczenie swobody w zakresie aranżacji przestrzeni. Potwierdza to jednak, że praktyka deweloperów, którą jest zaniżanie powierzchni użytkowej mieszkań, doznaje kolejnego ograniczenia, a właściciele uzyskują w sporach deweloperów kolejny argument.

Pozwolenie na wyburzenie ścianek działowych

Przedmiotem rozpatrywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny sprawy była przebudowa mieszkania zlokalizowanego w budynku wielorodzinnym. Inwestorka, chcąc dostosować lokal do swoich potrzeb, zdecydowała się na zburzenie kilku ścianek działowych oraz zdjęcie kilku warstw posadzkowych. Wydawać by się mogło na pierwszy rzut, że są to typowe prace remontowe, które nie wymagają ingerencji organów administracyjnych. Takie było zresztą tłumaczenie samej inwestorki, które podzielił zresztą wojewódzki sąd administracyjny (Naczelny Sąd Administracyjny uchylił ten wyrok). Sprawa była konsekwencją wcześniejszego działania Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB), który po przeprowadzonej kontroli uznał, że zamierzenia inwestorskie stanowią przebudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Sprawdź naszą ofertę pomocy w przypadku zaniżonego metrażu mieszkania przez dewelopera!

Czy ściany działowe powinny być wliczane do powierzchni mieszkania?

PINB wstrzymał prowadzone prace i zobowiązał właścicielkę mieszkania do przedłożenia stosownej dokumentacji technicznej. Choć dokumentacja taka została przedstawiona, organ nie wyraził zgody na kontynuowanie robót. Co więcej, na mocy przepisów Prawa budowlanego (konkretnie art. 50a pkt 2 ustawy prawo budowlane), PINB nakazał rozbiórkę elementów wykonanych mimo wydanego wcześniej zakazu. Wśród wskazanych do usunięcia znalazły się między innymi dwie nowe ścianki wydzielające przestrzeń łazienki oraz wykonana wylewka podłogowa. Inwestorka odwołała się od decyzji, a w pierwszej instancji sąd przyznał jej częściowo rację. Jednak korzystny wyrok został zakwestionowany przez wspólnotę mieszkaniową, która wniosła skargę kasacyjną. NSA rozpatrzył sprawę ponownie i przyznał rację organom nadzoru. W ocenie sądu, właścicielka nie miała prawa prowadzić żadnych robót, które objęte były decyzją o ich wstrzymaniu. Co więcej, sąd przypomniał, że nawet prace dotyczące ścian działowych, jeśli wpływają na układ funkcjonalny mieszkania, mogą być traktowane jako przebudowa, a nie wyłącznie jako działania o charakterze estetycznym.

Dlaczego przysługuje odszkodowanie od dewelopera

NSA wyraźnie zaznaczył, że samo przemieszczenie ściany działowej – rozumiane jako jej rozbiórka i odtworzenie w innym miejscu – w zależności od skutków, jakie niesie, może kwalifikować się jako ingerencja wymagająca pozwolenia. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy modyfikacje dotyczą ścian nośnych, czy też działowych. Kluczowe jest to, że wskutek dokonanych zmienia się funkcjonalność lokalu, a tym samym jego parametry użytkowe. Orzeczenie to może mieć poważne konsekwencje dla właścicieli mieszkań, którzy – często nieświadomie – przeprowadzają remonty zakładając, że ściany działowe nie są objęte rygorami prawa budowlanego. Praktyka pokazuje jednak, że niektóre zmiany w rozkładzie pomieszczeń, nawet jeśli nie ingerują w konstrukcję budynku, wymagają uzyskania stosownych zgód, a ich brak może prowadzić do poważnych konsekwencji administracyjnych, włącznie z nakazem rozbiórki. Tym bardziej przemawia to za stwierdzeniem, że sprawy przeciwko deweloperom o zaniżenie powierzchni mieszkania mają solidną argumentację.

Nasza kancelaria prowadzi sprawy związane z praktyką deweloperów, którą jest zawyżony metraż mieszkania w dokumentacji związanej z transakcją sprzedaży nieruchomości. Błędny metraż mieszkania coraz częściej jest podstawą roszczeń kierowanych przeciwko deweloperom. Zachęcamy do skorzystania z usług naszej kancelarii, która posiada wieloletnie doświadczenia w obsłudze spraw przeciwko największym przedsiębiorcom, w tym bankom i deweloperom.

Odszkodowanie od dewelopera za zaniżenie powierzchni mieszkania jest zagadnieniem wartym rozważenia, dlatego zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią w tego rodzaju sprawach, które prowadzimy na terenie całej Polski.

Skontaktuj się z nami!