Zasiedzenie nieruchomości – po ilu latach i jak działa?

• 23 czerwca 2025

Co to jest zasiedzenie? Zasiedzenie można określić jako szczególny sposób nabycia prawa własności nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem. Jeśli ktoś przez wiele lat włada nieruchomością tak, jakby był  czy jej właścicielem – i spełnia określone w ustawie warunki – może stać się właścicielem. Mechanizm ten dotyczy zarówno działek, jak i lokali, domów czy udziałów w nieruchomości. Nabycie własności przez zasiedzenie nie wymaga zawierania umowy ze zbywcą ani zapłaty ceny sprzedaży.  Wymaga jednak upływu czasu i odpowiedniego postępowania.

Posiadanie samoistne – podstawa zasiedzenia

Aby możliwe było przejęcie mieszkania przez zasiedzenie, konieczne jest posiadanie samoistne, czyli takie, które przypomina sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela. Nie wystarczy więc być najemcą czy dzierżawcą – to tzw. posiadanie zależne, którego podstawą jest zasadniczo zgoda samego właściciela, oparte o stosunek umowny. Osoba ubiegająca się o zasiedzenie mieszkania musi rzeczywiście sprawować nad nim kontrolę – utrzymywać je, remontować, ponosić koszty, korzystać z niego bez pytania kogokolwiek o zgodę.

Zasiedzenie nieruchomości – ile lat trzeba czekać?

Wiele osób stawia pytania: zasiedzenie nieruchomości ile lat wymagane jest faktyczne posiadanie nieruchomości? Należy zatem wskazać, że powyższe uzależnione jest od tego, czy posiadacz działa w dobrej wierze czy złej wierze.. 

• Jeśli posiadacz był przekonany, że przysługuje mu prawo własności (np. zawarł umowę kupna – sprzedaży domu, która obarczona była wadą czy nieważnością, na którą nie miał wpływu) – wówczas mówimy o zasiedzeniu w dobrej wierze. W takim przypadku wystarczy 20 lat nieprzerwanego posiadania. 
• Jeśli posiadacz jednak wiedział, że nie jest właścicielem, a mimo to władał nieruchomością, mówimy o zasiedzeniu nieruchomości w złej wierze – tu konieczne jest 30 lat posiadania nieruchomości.

Domniemanie dobrej wiary – kto musi udowadniać?

Zgodnie z przepisami regulującymi zasiedzenie terminy zależą od dobrej lub złej wiary, ale warto wiedzieć, że prawo przyjmuje domyślnie dobrą wiarę. To oznacza, że to osoba, która chce podważyć, że dana osoba nabyła własność przez zasiedzenie, musi wykazać, że posiadacz wiedział, że działa bezprawnie. Może to zrobić np. pokazując, że otrzymywał on wezwania do opuszczenia lokalu. Jeśli jednak takich dowodów brak, sąd może uznać, że zasiedzenie mieszkania nastąpiło w dobrej wierze.

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

Zasiedzenie nieruchomości nie dotyczy wyłącznie pustych działek. Można w ten sposób nabyć również dom, mieszkanie, część nieruchomości lub udział w niej. Możliwe jest nawet zasiedzenie mieszkania w budynku wielorodzinnym, jeżeli ktoś faktycznie i samodzielnie korzystał z niego przez odpowiedni czas. Niezależnie od rodzaju nieruchomości, podstawą jest nieprzerwane, rzeczywiste, samoistne posiadanie.

Jak udowodnić zasiedzenie?

Aby sąd stwierdził nabycie własności przez zasiedzenie, trzeba złożyć wniosek i przedstawić dowody. Mogą to być zeznania świadków, rachunki za media, dokumentacja fotograficzna czy umowy remontowe. Często jako dowód w sprawach o zasiedzenie przedstawia się dokumentację dotyczącą zapłaty podatku od nieruchomości na rachunek bankowy właściwej gminy. Ważne jest także wykazanie, od kiedy dokładnie posiadanie trwa – dlatego warto gromadzić dowody przez lata. Sąd weryfikuje nie tylko upływ czasu, ale również sposób korzystania z nieruchomości.

Podsumowanie

Po ilu latach jest zasiedzenie? Jeśli osoba działała w przekonaniu, że nieruchomość jej się należy – po 20 latach. Jeśli miała świadomość, że nie jest właścicielem – po 30 latach. W każdym przypadku kluczowe jest nieprzerwane, samoistne korzystanie z nieruchomości oraz odpowiednie udokumentowanie tego faktu. 

Pamiętać należy, że w sprawach, których przedmiotem jest zasiedzenie terminy posiadania, które muszą upłynąć są wprost uregulowane w przepisach. W praktyce każda sprawa wymaga indywidualnego podejścia. Warto zawierzyć jej prowadzenie wyspecjalizowanej kancelarii, dlatego zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Skontaktuj się z nami!