Rękojmia a gwarancja dewelopera – czym się różnią i kiedy lepiej powołać się na którą podstawę?

Zakup nowego mieszkania od dewelopera powinien dawać poczucie bezpieczeństwa, ale w praktyce już na etapie odbioru albo w pierwszych latach użytkowania mogą ujawnić się usterki czy też wady wymagające reakcji. Wtedy pojawia się kluczowe pytanie: czy lepiej oprzeć się na mechanizmach ustawowych, czy na rozwiązaniach oferowanych przez dewelopera w umowie. Właśnie dlatego temat rękojmia a gwarancja dewelopera jest tak istotny – to dwa różne instrumenty, które w potocznym języku bywają mylone, a w praktyce prowadzą do odmiennych konsekwencji. Odmienne podstawy dochodzenia roszczeń bywają przydatne w różnych stanach faktycznych. Aby dokonać świadomego wyboru – a tym wyborem będzie związany deweloper – warto rozumieć różnice pomiędzy rękojmią a gwarancją.

Rękojmia dewelopera

Punktem wyjścia jest fakt, że rękojmia dewelopera wynika z przepisów i ma charakter powszechny. Oznacza to, że obowiązuje niezależnie od woli stron i niezależnie od tego, co zapisano w umowie sprzedaży. Zgodnie z regulacjami wynikającymi z przepisów, deweloper jest zobowiązany do usunięcia usterek i wad ujawnionych w sprzedawanym lokalu, przy czym odpowiedzialność obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne. Rękojmia za wady nieruchomości daje kupującemu stabilną podstawę dochodzenia roszczeń, bo opiera się na podstawach prawnych, a nie na dobrowolnej deklaracji sprzedawcy.

Wady fizyczne nieruchomości

Co obejmuje rękojmia dewelopera w odniesieniu do wad fizycznych? Chodzi o takie sytuacje, w których przedmiot umowy nie ma właściwości odpowiadających jego celowi lub przeznaczeniu, albo nie spełnia warunków, które sprzedawca powinien zapewnić. Może to dotyczyć przykładowo problemów z termoizolacją czy izolacją akustyczną (wygłuszeniem). Rękojmia obejmuje też przypadek, w którym lokal nie nadaje się do celu, o jakim kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżeń – na przykład wtedy, gdy umowa przewidywała określony standard przygotowania instalacji, a w rzeczywistości lokal oddano w innym stanie. Oznacza to, że nabywca może oprzeć swoje żądania nie tylko na samym fakcie „usterki”, ale także na niespełnieniu uzgodnionych właściwości lokalu. Przy wykazywaniu uzgodnionych cech lokalu nie bez znaczenia pozostaje treść informacji uzyskanych od dewelopera przed zawarciem umowy.

Wady prawne nieruchomości

Pamiętać należy również to, że rękojmia dotyczy wad prawnych – aczkolwiek te sytuacje w praktyce występują rzadziej. Przykładem wady prawnej jest sytuacja, w której zbywany lokal nie posiada klarownych praw do gruntu czy też lokal obciążony jest prawami osób trzecich. Odpowiedzialność z rękojmi dewelopera nie jest ograniczona wyłącznie do kwestii technicznych czy budowlanych, ale sięga również bezpieczeństwa prawnego nabycia lokalu.

Kiedy rękojmia jest korzystna?

Z punktu widzenia kupującego rękojmia bywa szczególnie korzystna ze względu na katalog uprawnień. Nabywca może dochodzić usunięcia stwierdzonych usterek na koszt dewelopera, może żądać obniżenia ceny – proporcjonalnie do zakresu czy istotności wady – a w przypadku wady istotnej może rozważać odstąpienie od umowy. Dla wielu osób to właśnie pewność, że te instrumenty mają swoje źródło w przepisach powszechnie obowiązujących , stanowi zasadniczą przewagę, gdy rozważana jest rękojmia a gwarancja w umowie deweloperskiej.

Rękojmia za wady termin

Pamiętać należy, że termin dochodzenia roszczeń z rękojmi nieruchomości zależy od daty nabycia lokalu. Dla lokali kupionych po 25 grudnia 2014 r. okres rękojmi wynosi 5 lat od wydania nieruchomości, natomiast dla lokali nabytych wcześniej obowiązywał 3-letni okres. W praktyce rękojmia dewelopera daje więc na tyle długi okres ochrony, że pozwala na ujawnienie także tych wad, których nie można było wykryć nie korzystając na co dzień z lokalu czy też takich, które ujawniają się po określonym czasie. Nabywca lokalu powinien jednak nie zwlekać ze zgłaszaniem wad. Po zgłoszeniu deweloper powinien usunąć wadę w relatywnie krótkim czasie, a konkretny termin zależy przede wszystkim od charakteru i skali problemu. Dlatego w praktyce warto, aby zgłoszenie było precyzyjne i zawierało opis miejsca oraz specyfiki wady. Nabywca powinien umożliwić deweloperowi ocenę wady i współpracować z nim w procesie reklamacyjnym.

Gwarancja dewelopera

W tym miejscu zwrócić uwagę na drugi instrument przysługujący kupującemu lokal, którym jest gwarancja. Rękojmia i gwarancja dewelopera mogą współistnieć, ale nie są tym samym. Gwarancja jest dobrowolnym pakietem uprawnień przysługującym wobec dewelopera na podstawie zawartej umowy i – w przeciwieństwie do rękojmi – nie wynika automatycznie z przepisów. Jej zakres i czas trwania ustala się pomiędzy stronami i ujmuje w zapisach umowy deweloperskiej. W ramach gwarancji deweloper może wskazać szczegółową listę usterek, które zobowiązuje się usuwać na własny koszt. Co ważne, okres gwarancji może być dowolny, a jeśli nie zostanie określony, przyjmuje się, że wynosi dwa lata od daty odbioru technicznego lokalu.

Gwarancja kiedy korzystać?

W praktyce gwarancja bywa pomocna, gdy została jasno opisana i obejmuje konkretne problemy, które mogą wystąpić w lokalu. Trzeba jednak pamiętać o kluczowym ograniczeniu: skoro gwarancja zależy od postanowień umowy i decyzji dewelopera, jej użyteczność może być różna w zależności od tego, jak została skonstruowana. Dlatego przy ocenie, czy powoływać się na rękojmię, czy gwarancję, trzeba rozumieć jej zakres, czas trwania i to, jakie warunki zostały dla niej przewidziane. Kiedy zatem lepiej powołać się na konkretną podstawę? Po stwierdzeniu wady kupujący może wybrać rękojmię lub gwarancję, a wybór powinien zależeć od tego, jakie narzędzia i jaką pewność chce uzyskać. Gwarancja działa tylko wtedy, gdy została przewidziana w umowie, i oznacza możliwość zgłoszenia reklamacji w okresie gwarancyjnym – co jednak nie musi automatycznie przesądzać o tym, że zostanie uznana przez dewelopera. Przykładem uprawnienia gwarancyjnego może być np. sprawność drzwi czy okien – w takich przypadkach często łatwiejsze jest dochodzenie swoich praw na podstawie gwarancji.

Rękojmia a gwarancja dewelopera – co wybrać?

Niezależnie od wybranej ścieżki, kluczowe jest uporządkowane działanie z zachowaniem ustawowych lub umownych (w przypadku gwarancji) terminów, a ponadto identyfikacja wady, opis, dokumentacja. świadome porównanie rękojmia i gwarancja dewelopera oraz dobranie właściwej podstawy do konkretnej sytuacji może przesądzić o tym, czy usterka zostanie usunięta sprawnie, czy sprawa przerodzi się w dłuższy spór. W praktyce, jeśli koszt usunięcia wady jest znaczny, sprawy często kończą się sporem sądowym.

Podsumowanie

Podsumowując, rękojmia dewelopera to ustawowa, niezależna od umowy ochrona obejmująca wady fizyczne i prawne oraz dająca nabywcy szerokie uprawnienia, natomiast gwarancja jest dobrowolna, zależna od zapisów umowy i może mieć różny zakres. Jeśli mają Państwo wątpliwości, na jakiej podstawie sformułować roszczenia i jak bezpiecznie poprowadzić zgłoszenie, warto skonsultować sprawę z profesjonalistą znającym praktykę sporów z deweloperami – zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Skontaktuj się z nami!