Nabycie nieruchomości z obciążeniami – jak się przygotować?

Duża część transakcji na rynku nieruchomości odbywa się na rynku wtórnym. Duża część transakcji to nabycie nieruchomości z obciążeniami, najczęściej związanymi z hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej. Kluczowe jest więc przygotowanie się do transakcji tak, aby wiedzieć, jakie czynności trzeba wykonać przed podpisaniem aktu.

Analiza księgi wieczystej

Punktem wyjścia zawsze powinna być analiza księgi wieczystej. To w niej znajdują się informacje o właścicielu, ograniczeniach i obciążeniach, a najistotniejszy dla kupującego w tym zakresie jest dział IV, gdzie wpisuje się hipoteki. Jeśli pojawia się tam hipoteka, należy zachować określony standard postępowania. Warto także nadmienić, że istotna jest także analiza pozostałych części księgi wieczystej, w tym działu III – nieruchomość może być obciążona np. prawami osób trzecich (choćby służebnością mieszkania). Każde obciążenie może generować inny tryb postępowania – z reguły bardziej niestandardowy niż hipoteka, o której mowa w treści przedmiotowego wpisu.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności pieniężnej (najczęściej banku z tytułu kredytu). Jej istota polega na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego zakup nieruchomości z obciążeniem trzeba traktować jako transakcję, w której samo przeniesienie własności nie usuwa wpisu w księdze.

Wpis w dziale IV

Warto też pamiętać, że sam wpis w dziale IV nie zawsze odzwierciedla aktualny stan zadłużenia (a w przypadku kredytów bankowych w zasadzie nigdy tak nie jest). Wykreślenie hipoteki nie następuje z urzędu i bywa, że kredyt został spłacony dawno temu, a formalności nie dopełniono. W takiej sytuacji problem jest przede wszystkim techniczny: potrzebny jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego, oparty o dokument z banku potwierdzający spłatę i zgodę na wykreślenie. Jeżeli zabezpieczenie jest rzeczywiście skuteczne, kupujący musi założyć, że hipoteka „idzie” z nieruchomością. Wyjątek stanowi sprzedaż egzekucyjna, gdzie nabycie w drodze aukcji komorniczej lub syndyka oznacza zakup bez obciążeń. W standardowej sprzedaży spotyka się dwa warianty: sprzedający spłaca kredyt przed transakcją albo dochodzi do zakupu nieruchomości z hipoteką, a spłata następuje w ramach rozliczenia ceny.

Zaświadczenie banku, list mazalny

Gdy sprzedający spłaca zobowiązanie przed zawarciem umowy, bank wydaje zaświadczenie o całkowitej spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Wykreślenie może nastąpić jeszcze przed aktem albo na podstawie wniosku zawartego w samym akcie notarialnym, do którego dołącza się dokument banku, a notariusz przekazuje akt do sądu wieczystoksięgowego. Ten model często prowadzi do sytuacji, w której kupno nieruchomości z hipoteką kończy się finalnie nabyciem „czystej” nieruchomości, bo obciążenie jest zdejmowane formalnie w ślad za spłatą.

Zakup nieruchomości z hipoteką

Jeżeli spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką następuje z ceny sprzedaży, kupujący powinien dopilnować dokumentów z banku wskazujących istnienie zobowiązania, wysokość zadłużenia – najlepiej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, numer rachunku do spłaty oraz warunkową zgodę na wykreślenie po spłacie. Wówczas cena bywa dzielona: część odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio do banku, a pozostała część do sprzedającego. Dopiero po spłacie bank wydaje ostateczną zgodę na wykreślenie wpisu. Tak ułożona transakcja pozwala przeprowadzić zakup nieruchomości z hipoteką w sposób uporządkowany, niezależnie od tego, czy chodzi o kupno mieszkania obciążonego hipoteką, czy większy lokal lub dom

Podsumowanie.

Podsumowując, nabycie nieruchomości z obciążeniami nie jest procedurą obarczoną dużym stopniem skomplikowania, ale wymaga uważnego sprawdzenia księgi wieczystej, pozyskania właściwych zaświadczeń z banku oraz takiego rozliczenia ceny, które prowadzi do wykreślenia hipoteki po spłacie. 

Skontaktuj się z nami!