Umowa rezerwacyjna według nowej ustawy deweloperskiej

• 13 marca 2022

W dniu 01.07.2022 r. w życie wejdzie całkowicie nowa ustawa o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa została uchwalona w dniu 20.05.2021 r¹. W stosunku do dotychczas obowiązującej ustawy z dnia z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoustawodawca wprowadził daleko idące zmiany, które z założenia mają objąć jeszcze większą ochroną nabywców lokali i domów jednorodzinnych. Już teraz nowością jest ustawowe uregulowanie tzw. umowy rezerwacyjnej.

Nowa definicja umowy deweloperskiej.

Według definicji umowy rezerwacyjnej w nowej ustawie, jest to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (w przypadkach wskazanych w ustawie), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Dotychczas umowa rezerwacyjna funkcjonowała w transakcjach deweloperskich jako umowa nienazwana. Ustawa nie przewidywała żadnych prawnych wymogów dotyczących tego typu umowy, przez co jej zasadniczą jej treść kształtowała praktyka i zwyczaj w branży deweloperskiej. Od 01.07.2022 r. umowa rezerwacyjna będzie musiała odpowiadać w pełni wymogom ustawowym wskazanym poniżej.

Umowa rezerwacyjna – obligatoryjna czy fakultatywna

Ustawa zakłada, iż umowa rezerwacyjna będzie, tak jak do tej pory, dobrowolna. Oznacza to, że strony będą mogły ją zawrzeć, ale nie będą do tego w żaden sposób zobligowane. W praktyce przypuszczać należy, że będzie ona stosowana jednak w interesie kupującego zainteresowanego nabyciem konkretnego, wybranego lokalu lub domu jednorodzinnego.

Umowa rezerwacyjna – jaka forma i wymogi?

Ustawa zakłada, że umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.Będzie ona musiała określać w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

 

Umowa będzie mogła zawierać dodatkowe klauzule i zastrzeżenia, ponieważ powyższy katalog wymogów nie jest zamknięty. Strony będą mogły więc uregulować między sobą m.in. zagadnienia takie jak przeniesienie praw z umowy rezerwacyjnej na inną osobę, zasady odpowiedzialności odszkodowawczej i inne, o których ustawa nie wspomina.

Umowa rezerwacyjna zawsze na czas określony. 

Umowa rezerwacyjna zawierana będzie na czas określony. Ustawodawca dostrzega, iż z reguły służy ona zarezerwowaniu nieruchomości na czas potrzebny do uzyskania przez kupującego informacji o zdolności kredytowej. W świetle ustawy więc w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Opłata rezerwacyjna

Ustawa zezwala na zastrzeżenie przez strony opłaty rezerwacyjnej. Wysokość tej opłaty nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata ta automatycznie będzie zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej, a deweloper zobowiązany będzie do przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna ma być niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1) rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej

2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;

3) deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Sankcja zwrotu opłaty w podwójnej wysokości.

W przypadku gdy finalna umowa dotycząca lokalu została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.W podwójnej wysokości będzie ona także zwracana wtedy, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Zwrot podwójnej opłaty rezerwacyjnej został więc ukształtowany na wzór instytucji zadatku. Zadatek podlega zwrotowi w dwukrotnej wysokości w razie niewykonania umowy przez drugą stronę.

Umowa rezerwacyjna – nowość, czy potwierdzenie dotychczasowej praktyki.

Założenia konstrukcyjne umowy rezerwacyjnej w nowej ustawie w przeważającej części stanowią potwierdzenie dotychczasowej praktyki wykształconej w obrocie. Zasadnicze wymogi odpowiadają większości klauzul, które w istocie w takich umowach się dotychczas znajdowały. Nieco dalej ustawodawca poszedł przy okazji opłaty rezerwacyjnej, a szczególnie w zakresie sankcji spoczywającej na deweloperze. Z reguły opłata rezerwacyjna, o ile była zwracana rezerwującemu, to w kwocie odpowiadającej jej jednokrotności. Wprowadzenie obowiązku zwrotu dwukrotności jej wartości związane jest z uchybieniami samego dewelopera. W więc stanowią z pewnością dotkliwą dla niego sankcję za wszelkie nieprawidłowości.

Czy planowane zmiany są korzystne dla klientów?

Samą konstrukcję umowy rezerwacyjnej oceniamy pozytywnie. Daje ona większą gwarancję zabezpieczenia roszczeń rezerwującego, niż miało to dotychczas miejsce przy okazji stosowania umów przygotowywanych przez deweloperów.

 

Jeżeli masz wątpliwości co do treści zaproponowanej umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej, skontaktuj się z naszą Kancelarią. Świadczymy profesjonalną pomoc w analizie tego typu umów dla Klientów w całej Polsce.

¹ Zasadnicza część ustawy wchodzi w życie od 01.07.2022 r., jednakże ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie niektórych przepisów wcześniej, tj. art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6 i art. 72 pkt 1 wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy, zaś art. 68 i art. 73, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia ustawy.

 

Zapraszamy od poniedziałku do piątku w godzinach 9.00-17.00.

Tel 71 788 92 92, kom. 883 032 032

mail:

 

Źródło zdjęcia: Pixabay.com