Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak wygląda?

Wiele osób obawia się, że istnienie długu hipotecznego blokuje lub znacząco utrudnia transakcję sprzedaży. W praktyce sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest dopuszczalna, ponieważ właścicielem lokalu pozostaje kredytobiorca – co widać w księdze wieczystej w dziale II. Zabezpieczeniem banku jest natomiast hipoteka ujawniona w dziale Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest w praktyce rynkowej czymś całkowicie normalnym, wymaga jedynie odpowiedniego ułożenia rozliczeń i dokumentów. Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem, brzmi więc w uproszczeniu: tak, ale trzeba uwzględnić udział banku w rozliczeniu ceny.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek

Przed podjęciem decyzji warto pamiętać o konsekwencjach podatkowych. Jeśli sprzedaż nieruchomości z kredytem nastąpi przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia), co do zasady pojawia się obowiązek podatkowy – 19% od dochodu ze sprzedaży. W określonych sytuacjach można ograniczyć albo uniknąć podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Istotne jest również to, że termin na realizację ulgi mieszkaniowej wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku? Sprzedający powinien uzyskać z banku dokument dotyczący kredytu, zawierający m.in. dane kredytobiorcy, wysokość zadłużenia, numer rachunku do spłaty oraz termin spłaty. Kolejnym etapem jest podpisanie z kupującym umowy przedwstępnej – może być sporządzona prywatnie, jednak gdy strony chcą zabezpieczyć roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, potrzebna będzie forma aktu notarialnego. Nabywca może kupić lokal za gotówkę lub w ramach własnego finansowania – wtedy będzie to również sprzedaż mieszkania na kredyt.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem

Kluczowe są zapisy dotyczące rozliczenia ceny. W umowie przedwstępnej i w umowie końcowej trzeba przewidzieć podział kwoty ze sprzedaży: część odpowiadająca pozostałemu zadłużeniu trafia na rachunek banku na spłatę kredytu, a pozostała część ceny na konto sprzedającego. Dzięki temu sprzedaż mieszkania z kredytem przebiega w sposób przejrzysty: bank otrzymuje spłatę, a sprzedający różnicę między ceną sprzedaży a saldem kredytu. Ten mechanizm działa analogicznie również wtedy, gdy w grę wchodzi zagadnienie: jak sprzedać dom z kredytem – ważne jest właściwe ustalenie kwot i sposobu ich przekazania.

Wykreślenie hipoteki po sprzedaży nieruchomości

Po sfinalizowaniu transakcji konieczne jest wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej. W tym celu składa się do sądu wniosek KW-WPIS, dołączając oświadczenie banku potwierdzające spłatę kredytu oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Dopiero wtedy księga wieczysta przestaje wskazywać bank jako wierzyciela hipotecznego.

Podsumowanie

Sprzedaż kredytowanego mieszkania jest częstą sytuacją na rynku nieruchomości. Wymaga ona współpracy między stronami, bankiem oraz notariuszem. W niektórych przypadkach szczególną ostrożność należy zachować, gdy zadłużenie jest wyrażone w walucie obcej, ponieważ cena sprzedaży zwykle jest w złotówkach, a spłata kredytu może zależeć od kursu z dnia rozliczenia. Dobrze przygotowany plan pozwala przeprowadzić sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym bez zbędnych niespodzianek i z zachowaniem bezpieczeństwa prawnego obu stron.

Nasza kancelaria pomaga klientom dokonującym transakcji na rynku nieruchomości oraz prowadzi spory sądowe z zakresu prawa nieruchomości. 

Skontaktuj się z nami!