Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego

Przy zakupie mieszkania „z drugiej ręki” łatwo skupić się na cenie, lokalizacji i standardzie wykończenia, a dopiero później odkryć problemy, których nie dało się dostrzec przy oględzinach. W takich przypadkach pojawia się pytanie: czy przysługuje rękojmia przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego i jak z niej realnie skorzystać? W praktyce rękojmia przy sprzedaży nieruchomości bywa najprostszą drogą do dochodzenia roszczeń, bo dochodzenie uprawnień nie wiąże się z koniecznością dowodzenia winy sprzedającego.

Na czym polega rękojmia?

Istotą rękojmi jest fakt, że sprzedający odpowiada za niezgodność lokalu z umową, nawet jeśli o wadzie nie wiedział. Kupujący może powoływać się zarówno na wady fizyczne, jak i prawne, a odpowiedzialność sprzedawcy za wady mieszkania czy innej nieruchomości aktualizuje się, gdy wada ujawni się w przewidzianym czasie od wydania nieruchomości. To istotne zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie wiek budynku, instalacji czy wcześniej przeprowadzone pracy zwiększają ryzyko usterek.

Jakie wady można zgłaszać?

Najwięcej sporów dotyczy sytuacji, które kupujący opisują jako wady ukryte mieszkania z rynku wtórnego: zagrzybienie pod tynkiem, zawilgocenia wychodzące dopiero w trakcie remontu, brak wymaganych warstw ocieplenia, wadliwe instalacje czy materiały, o których nie było mowy przy sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie używane podlega naturalnemu zużyciu. Ocena, czy dana usterka mieści się w normalnym zużyciu, czy jednak stanowi wadę w rozumieniu przepisów, zależy od treści umowy, zapewnień sprzedawcy – w tym opisu ogłoszenia – i okoliczności transakcji, a także oceny uzasadnionych oczekiwań kupującego i postawy sprzedającego.

Rękojmia a wiedza o wadzie

Rękojmia nie chroni, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zakupu. To sprzedawca zwykle próbuje wykazać, że kupujący był świadomy istnienia określonego problemu. Rękojmia na mieszkanie od osoby prywatnej może działać skutecznie także wtedy, gdy kupujący nie przeprowadzał specjalistycznych badań przed podpisaniem aktu. Dokonanie tak wnikliwego badania rzeczy nie jest w orzecznictwie sądowym przyjęte jako wymóg po stronie kupującego.

Rękojmia za nieruchomości termin

Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego jest ograniczona czasowo, co wymaga szybkiej reakcji po ujawnieniu usterki. W praktyce ważne jest, aby wadę dobrze udokumentować: zdjęciami, protokołem, opinią, kosztorysem, a czasem badaniami specjalistycznymi. Im bardziej techniczny charakter ma konkretna wada, tym większe znaczenie ma materiał dowodowy, bo to on przesądza o tym, czy roszczenie będzie skutecznie realizowane jako rękojmia za wady ukryte mieszkania z rynku wtórnego, czy raczej ujawniona usterka będzie oceniona jako normalne zużycie.

Rękojmia jakie uprawnienia?

Katalog uprawnień kupującego w ramach rękojmi jest określony przepisami. Najczęściej chodzi o obniżenie ceny albo doprowadzenie do usunięcia wady, a w poważniejszych przypadkach – o odstąpienie od umowy. Wybór żądania nie może być instrumentalny, bo uruchamia określone skutki prawne. Dlatego przed wysłaniem reklamacji warto ocenić, co jest realne: czy wada da się naprawić, jaki jest koszt, czy problem jest jednorazowy, czy ma charakter istotny, i jak wpływa na wartość lokalu.

Podsumowanie

Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego może być skutecznym narzędziem, gdy po zakupie ujawnią się usterki lub problemy prawne, których nie dało się rozsądnie przewidzieć na etapie transakcji. O powodzeniu często decydują: treść umowy i ogłoszenia, dokumentacja wady oraz szybkie, prawidłowe zgłoszenie roszczeń, bo odpowiedzialność sprzedawcy za wady mieszkania jest ograniczona terminami i konkretnymi uprawnieniami kupującego. Jeśli mają Państwo wątpliwości co do oceny prawnej konkretnego przypadku, warto skontaktować się z naszą kancelarią, aby uzyskać rzetelną ocenę sprawy i dobrać właściwą strategię działania.

Skontaktuj się z nami!