Wynajmujesz apartament na doby? Przepisy UE już obowiązują – a Ty możesz nie wiedzieć, że masz problem

Obowiązek rejestracyjny wynikający z prawa unijnego wszedł w życie 20 maja 2026 roku. Polskiego systemu rejestracji wciąż jednak nie ma. Czy to znaczy, że możesz spokojnie czekać? Nie – i właśnie dlatego czytasz ten artykuł.

Sytuacja jest paradoksalna: prawo zobowiązuje, system nie działa, a projekt ustawy wciąż czeka na uchwalenie. Operatorzyzj mieszkań i apartamentów oddawanych w najem krótkoterminowy – przez Airbnb, Booking.com czy bezpośrednio – znaleźli się w prawnej szarej strefie, która może kosztować ich do 50 000 zł kary.

Dobra wiadomość: nie jesteś bezradny. Są konkretne działania, które możesz – i powinieneś – podjąć już dziś.

Jakie przepisy wchodzą w grę i dlaczego teraz?

Ponieważ nie ma jeszcze pewności, który z konkurujących projektów ustawy ostatecznie zostanie uchwalony, rekomenduję przygotowanie się na wariant bardziej restrykcyjny – projekt poselski Polska 2050 (druk sejmowy nr 2353). Lepiej być przygotowanym na surowsze wymagania, niż dać się zaskoczyć.

Poniżej znajdziesz pięć konkretnych kroków, które warto wdrożyć natychmiast.

1. Uporządkuj sprawy podatkowe – zanim zrobi to za Ciebie fiskus

Od półtora roku działa dyrektywa DAC7, która zobowiązuje platformy takie jak Airbnb czy Booking.com do automatycznego przekazywania danych o Twoich przychodach do Krajowej Administracji Skarbowej. Twoje dochody z najmu są już widoczne dla urzędu skarbowego – niezależnie od tego, czy złożyłeś odpowiednie deklaracje.

Co zrobić:

• Sprawdź aktualną formę opodatkowania i jej dopasowanie do Twojej sytuacji.
• Zweryfikuj, czy nie powstał obowiązek założenia działalności gospodarczej.
• W razie wątpliwości złóż wniosek o interpretację indywidualną do Krajowej Izby Skarbowej – to najlepsza ochrona przed późniejszymi zarzutami.

2. Skompletuj dokumentację pod przyszłą rejestrację

Gdy system rejestracji ruszy, czeka nas oblężenie – wnioski będą się piętrzyć, a terminy gonić. Kto będzie przygotowany, zarejestruje się w pierwszej fali i uniknie chaosu.

Dokumenty, których z dużym prawdopodobieństwem będzie wymagał system rejestracji:

• akt własności lokalu oraz numer księgi wieczystej,
• zgoda wspólnoty lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego,
• regulamin obiektu dla gości,
• dane kontaktowe do całodobowego nadzoru (imię, nazwisko, numer telefonu),
• oświadczenie o spełnianiu przez lokal wymogów budowlanych i sanitarnych dla lokalu mieszkalnego.

3. Sprawdź, czy jesteś wpisany do ewidencji gminnej

Wiele osób nie wie, że obowiązek wpisu do gminnej ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie istnieje już od lat – i nie zależy od nowej ustawy. Jeśli Twój apartament funkcjonuje jako obiekt noclegowy, a Ty nie jesteś w ewidencji, naruszasz przepisy już teraz.

Sprawdź status w swoim urzędzie gminy lub miasta i uzupełnij wpis, jeśli go brakuje lub zaktualizuj istniejący.

4. Zadbaj o podstawowe bezpieczeństwo lokalu

To nie tylko obowiązek prawny – to ochrona Twojej odpowiedzialności cywilnej wobec gości. Projekt ustawy i tak będzie tego wymagał. Lepiej zrobić to teraz niż w pośpiechu.

Minimum, które powinieneś zapewnić:

• czujka dymu (i czujka tlenku węgla, jeśli lokal posiada gazowe ogrzewanie),
• gaśnica dostępna dla gości,
• oznaczenie dróg ewakuacji,
• instrukcja dla gości – w języku polskim i angielskim – zawierająca numery alarmowe i procedury bezpieczeństwa.

5. Monitoruj legislację i bądź gotowy do rejestracji w pierwszej fali

Projekt ustawy jest na etapie prac sejmowych. Gdy przepisy wejdą w życie i system rejestracji ruszy, spodziewaj się kolejek i przeciążonych serwerów. Kto złoży wniosek jako pierwszy – ten ma przewagę i spokój.

Subskrybuj informacje prawne z tej branży, obserwuj postępy prac legislacyjnych i nie czekaj na „ostatni moment”.

Podsumowanie: czas działa na Twoją niekorzyść

Brak polskiego systemu rejestracji nie zwalnia z przygotowań. Kary przewidziane
w projekcie poselskim sięgają 50 000 zł – za brak rejestracji, za nieoznaczenie ogłoszeń numerem rejestracyjnym, za przekroczenie limitów najmu bez odpowiednich zezwoleń.

Koszt profesjonalnej konsultacji prawnej jest nieporównywalnie niższy niż ryzyko, które ponosisz, działając bez przygotowania.

Potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji?

Kancelaria Adwokacka Athena – adw. Katarzyna Gabrysiak wspiera właścicieli lokali krótkoterminowych w poruszaniu się po nowych przepisach: audyt dokumentacji, weryfikacja obowiązków podatkowych, umowy i regulaminy zgodne z ustawą

Skontaktuj się z nami!