Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego – jak skutecznie zabezpieczyć swoje prawa?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wymaga zachowania pewnej ostrożności, która może być opłacalna w szczególności wtedy, kiedy sprawa stanie się sporna i będzie przedmiotem oceny sądu. Lokal użytkowy często jest miejscem prowadzenia sklepu, biura, gabinetu, punktu usługowego albo gastronomii. Dla najemcy utrata lokalu może oznaczać przerwanie działalności, a dla właściciela brak płatności, zablokowanie dostępu do nieruchomości albo konflikt o wydanie lokalu. Dlatego rozwiązanie najmu lokalu użytkowego powinno być poprzedzone analizą umowy i właściwych przepisów.

Umowa najmu na czas oznaczony i nieoznaczony

Podstawowe znaczenie ma to, czy umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Przy umowie na czas nieoznaczony wypowiedzenie jest zasadniczo możliwe z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie określono – terminów wynikających z przepisów. Przy umowie zawartej na czas oznaczony wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe tylko, gdy strony przewidziały taką możliwość w umowie albo występuje szczególna podstawa wynikająca z ustawy. Okres wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego nie zawsze jest tożsamy. Może wynikać z umowy, sposobu płatności czynszu, rodzaju lokalu i przyczyny wypowiedzenia. W umowach zawartych między przedsiębiorcami strony często ustalają nietypowe, dłuższe terminy. Jeżeli jednak umowa jest nieprecyzyjna, pojawia się ryzyko sporu o to, kiedy stosunek najmu faktycznie się kończy i od kiedy lokal powinien zostać zwrócony.

Prawa wynajmującego lokal użytkowy

Prawa wynajmującego lokal użytkowy obejmują przede wszystkim uprawnienie do otrzymywania czynszu, żądania prawidłowego używania lokalu, kontroli zgodności korzystania z umową oraz dochodzenia naprawienia szkody. Wynajmujący może reagować, gdy najemca zalega z płatnościami, dewastuje lokal, prowadzi działalność sprzeczną z umową albo oddaje lokal osobom trzecim bez jego zgody, jeżeli umowa tego zabrania. Nie każde naruszenie umowy uzasadnia jednak jej wypowiedzenie.

Przeczytaj również nasz artykuł o umowie między przedsiębiorcami!

Wypowiedzenie umowy a zaległości płatnicze

Zaległości czynszowe a wypowiedzenie najmu to jeden z najczęstszych powodów konfliktu. Jeżeli najemca nie płaci, wynajmując zazwyczaj wzywa go do zapłaty, wyznacza dodatkowy termin oraz przypomina skutki braku płatności. Niedopatrzenie na tym etapie – w szczególności niezgodność z trybem opisanym w umowie – może spowodować, że wypowiedzenie najmu przez wynajmującego zostanie zakwestionowane.

Prawa najemcy a możliwość wypowiedzenia umowy

Prawa najemcy lokalu użytkowego również mają znaczenie w kontekście oceny przesłanek do rozwiązania umowy najmu. Najemca może oczekiwać, że lokal będzie nadawał się do umówionego użytku, a wynajmujący nie będzie utrudniał prowadzenia działalności, które została określona w treści umowy. Jeżeli lokal ma poważne wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z umową, najemca może korzystać z uprawnień przewidzianych w przepisach, jak i samej umowie. W wielu przypadkach może powstać podstawa do wypowiedzenia albo żądania obniżenia czynszu, w szczególności, jeśli właściciel nie wykonuje swoich obowiązków związanych z lokalem – np. nie dokonuje adaptacji, do której się zobowiązał w umowie najmu.

Czy najemca może wcześniej wypowiedzieć umowę

Wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę może nie być skuteczne zwłaszcza przy umowach na czas określony. Sam fakt, że określona działalność przestała być rentowna, przychody spadły albo najemca znalazł tańszy lokal, nie musi wystarczać do skutecznego zakończenia umowy. Jeżeli umowa nie przewiduje odpowiednich postanowień dotyczących możliwości jej wypowiedzenia, najemca może być zobowiązany do zapłaty czynszu aż do końca uzgodnionego okresu najmu.

Wypowiedzenie umowy – co powinno zawierać

Spór dotyczący najmu lokalu użytkowego często zaczyna się od wypowiedzenia, które zostało sporządzone w sposób niestaranny bez uzasadnienia czy z uzasadnieniem szczątkowym. Tymczasem pismo powinno wskazywać strony, lokal, podstawę wypowiedzenia, datę zawarcia umowy, przyczynę, jeżeli jest wymagana oraz celem uniknięcia wątpliwości termin zakończenia najmu. Warto zadbać o dowód doręczenia. W relacjach między przedsiębiorcami część korespondencji odbywa się mailowo, ale nie zawsze taka forma będzie wystarczająca dla obrony swoich praw przed sądem.

Czego powinien unikać wynajmujący

Wynajmujący powinien unikać działań, które naruszają prawo najemcy jako posiadacza lokalu. Wymiana zamków, odcięcie mediów albo wyniesienie rzeczy najemcy bez zachowania wymaganej przepisami procedury może narazić właściciela na odpowiedzialność (niekiedy nawet karną). Nawet gdy najemca zalega z czynszem, właściciel powinien działać w granicach prawa. Po skutecznym rozwiązaniu umowy można żądać wydania lokalu, zapłaty zaległości, odszkodowania za bezumowne korzystanie i naprawienia szkód. Najemca z kolei nie powinien zakładać, że samo opuszczenie lokalu kończy wszystkie obowiązki. Jeżeli umowa nadal trwa, wynajmujący może domagać się czynszu. Jeżeli lokal został zwrócony w złym stanie, może powstać spór o kaucję, remont, wyposażenie albo przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego. Dlatego zdanie lokalu powinno być udokumentowane protokołem, zdjęciami i rozliczeniem mediów.

Kaucja a wypowiedzenie umowy

Istotne znaczenie może mieć także kaucja. Właściciel często traktuje ją jako zabezpieczenie wszystkich roszczeń, a najemca oczekuje szybkiego zwrotu. Umowa powinna wskazywać, kiedy kaucja podlega rozliczeniu, jakie należności mogą zostać z niej potrącone i w jakim terminie wynajmujący powinien zwrócić pozostałą kwotę. Brak jasnych postanowień w tym zakresie sprzyja konfliktom po zakończeniu najmu.

Nakłady na przedmiot najmu

Przy lokalach użytkowych trzeba również pamiętać o nakładach. Najemcy często inwestują w remont, instalacje, reklamę, zabudowę albo dostosowanie lokalu do swojej działalności. Jeżeli umowa nie reguluje, co stanie się z tymi nakładami po rozwiązaniu najmu, spór może być kosztowny. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego powinno więc iść w parze z oceną, czy strony mają jeszcze nierozliczone inwestycje w lokal. W praktyce dobrze skonstruowana umowa jest najlepszym zabezpieczeniem obu stron. Powinna określać przyczyny wypowiedzenia, terminy, formę oświadczeń, zasady doręczeń, kaucję, nakłady, kary umowne, wydanie lokalu i konsekwencje zaległości. Im bardziej ogólna umowa, tym większe ryzyko, że po miesiącach współpracy strony będą zupełnie inaczej rozumiały swoje prawa.

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego powinno być przygotowane z uwzględnieniem rodzaju umowy, przyczyny wypowiedzenia, terminów i sposobu doręczenia oświadczenia. Zarówno wynajmujący, jak i najemca mają swoje prawa, ale muszą korzystać z nich w sposób zgodny z umową i przepisami. Jeżeli potrzebują Państwo pomocy przy rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego albo sporze z drugą stroną umowy, zachęcamy do skorzystania z usług naszej kancelarii.

Skontaktuj się z nami!