Odszkodowanie dla właściciela mieszkania od gminy za brak lokalu socjalnego – kiedy można żądać wypłaty?

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego to zagadnienie, które pojawia się wtedy, gdy właściciel zakończył już sprawę o eksmisję, ale nadal nie może odzyskać mieszkania, ponieważ sąd orzekł obowiązek opróżnienia lokalu, jednocześnie przyznając byłemu lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. Gmina nierzadko nie wskazuje takiego lokalu przez kolejne miesiące albo lata. Dla właściciela oznacza to często realną stratę: nie może korzystać z mieszkania, wynająć go innej osobie ani sprzedać na normalnych warunkach.

Brak lokalu socjalnego a odszkodowanie

Brak lokalu socjalnego odszkodowanie uzasadnia wtedy, gdy gmina nie wykonuje obowiązku wynikającego z wyroku eksmisyjnego. Właściciel nie może w takiej sytuacji samodzielnie usunąć lokatora, nawet jeśli wyrok jest prawomocny. Komornik również nie przeprowadzi eksmisji do lokalu socjalnego, którego gmina nie wskazała. W praktyce powstaje więc stan zawieszenia: właściciel ma korzystny wyrok, ale nie może go skutecznie wykonać.

Eksmisja bez lokalu

Eksmisja bez lokalu socjalnego wygląda inaczej w zależności od treści orzeczenia. Jeżeli sąd nie przyznał lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji może przebiegać szybciej, choć także wymaga zachowania procedury wynikającej z przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli jednak prawo do lokalu socjalnego zostało przyznane, obowiązek działania przechodzi de facto na gminę. Właściciel nie powinien jednak pozostawać bez ochrony tylko dlatego, że gmina nie dysponuje odpowiednim lokalem albo zbyt długo zwleka z jego wskazaniem.

Z czego wynika odpowiedzialność gminy

Odpowiedzialność gminy za brak lokalu wynika z tego, że to gmina ma ustawowe zadanie zapewnienia lokalu socjalnego osobie uprawnionej. Jeżeli obowiązek ten nie jest wykonywany, właściciel może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody. Chodzi przede wszystkim o wyrównanie straty ponoszonej przez właściciela, który został pozbawiony możliwości normalnego korzystania ze swojej własności. Roszczenie przeciwko gminie może obejmować przede wszystkim odszkodowanie za niemożność korzystania z mieszkania. Najczęściej ustala się je przez porównanie z czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal był wolny i mógł zostać wynajęty na rynku. Znaczenie ma lokalizacja, standard mieszkania, metraż, stan techniczny, wysokość możliwego czynszu najmu oraz okres, w którym gmina nie wskazała lokalu socjalnego. Niezbędne jest zatem skorzystanie w tym zakresie z opinii biegłego sądowego, jeśli w toku procesu gmina kwestionuje roszczenie, a taka sytuacja jest bardzo częsta.

Odszkodowanie za konkretne okresy

Odszkodowanie dla właściciela mieszkania może być dochodzone za konkretne okresy. Właściciel powinien wykazać, od kiedy dysponuje wyrokiem eksmisyjnym, kiedy gmina została zawiadomiona o obowiązku wskazania lokalu, czy lokal nadal jest zajmowany i jaka jest wysokość szkody. Warto również gromadzić dokumenty dotyczące opłat ponoszonych za lokal, korespondencji z gminą, prób wynajmu oraz stawek najmu podobnych mieszkań.

przeczytaj również nasz artykuł o najmie okazjonalnym!

Jakie prawa ma właściciel?

Lokal socjalny a prawa właściciela to de facto zderzenie dwóch wartości: ochrony osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej oraz ochrony prawa własności. Przyznanie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi nie oznacza, że właściciel powinien bezterminowo ponosić konsekwencje braku działania gminy. Jeżeli państwo i samorząd przewidują mechanizm ochronny dla lokatora, to ciężar jego finansowania nie powinien w całości spadać na właściciela.

Pozew przeciwko gminie

Pozew przeciwko gminie o odszkodowanie powinien być przygotowany w sposób staranny. Trzeba wskazać podstawę odpowiedzialności, okres objęty żądaniem, sposób wyliczenia szkody oraz dowody potwierdzające wysokość roszczenia. W sprawach tego typu często pojawia się spór nie o samą zasadę odpowiedzialności, ale o wysokość miesięcznej stawki odszkodowania. Gmina może twierdzić, że właściciel zawyża możliwy czynsz albo że lokal wymagałby remontu. Rekompensata za brak wykonania eksmisji może obejmować kolejne okresy, jeżeli stan bezczynności gminy trwa nadal. Właściciel nie musi czekać w nieskończoność na rozwiązanie problemu. W praktyce możliwe jest dochodzenie należności za okres już miniony, a później wystąpienie z kolejnym roszczeniem, jeżeli lokal socjalny nadal nie zostanie wskazany. Ważne jest jednak pilnowanie terminów przedawnienia (3 lata) i dokumentowanie szkody na bieżąco.

Czego może dochodzić właściciel?

Odszkodowanie za niemożność korzystania z mieszkania nie zawsze będzie równe oczekiwaniom właściciela. Sąd ocenia realną wartość utraconego czynszu, a nie wyłącznie subiektywną ocenę poszkodowanego. Dlatego warto zadbać o materiał dowodowy: wydruki ofert podobnych mieszkań, opinie pośredników, historię wcześniejszego najmu, standard lokalu, zdjęcia, dokumenty dotyczące wyposażenia i wszelkie dane pozwalające wykazać rynkową wartość korzystania z mieszkania oraz przede wszystkim wnieść o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Pamiętać należy o dokumentowaniu wydatków na czynsz do spółdzielni czy wspólnoty oraz wydatków na media – roszczenia te są dochodzone w tym samym procesie.

Obowiązek lokatora

Właściciel powinien też pamiętać, że były lokator nadal może być zobowiązany do uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Nie zawsze jednak uzyskanie pieniędzy od lokatora jest realne, zwłaszcza gdy jest on niewypłacalny, co ma miejsce wyjątkowo często w tego rodzaju sytuacjach. Odpowiedzialność gminy ma więc praktyczne znaczenie, bo pozwala skierować roszczenie do podmiotu, który miał obowiązek zapewnić lokal socjalny i przez brak działania przyczynił się do szkody właściciela. W takich sprawach istotna jest również kolejność działań. Najpierw należy przeanalizować wyrok eksmisyjny i ustalić, czy rzeczywiście przyznano prawo do lokalu socjalnego. Następnie trzeba sprawdzić, czy gmina została prawidłowo zawiadomiona i od kiedy pozostaje w zwłoce. Dopiero potem można przygotować wezwanie do zapłaty, a w razie odmowy albo braku reakcji – pozew o zapłatę odszkodowania.

Wezwanie do gminy

Dobrze przygotowane wezwanie do gminy może ułatwić późniejszy proces, a jednocześnie musi go poprzedzać. Powinno wskazywać wysokość żądanej kwoty, okres, którego dotyczy, oznaczenie sprawy eksmisyjnej, dane lokalu oraz sposób obliczenia szkody. Czasami spór dotyczy stanu lokalu, czasami daty początkowej odpowiedzialności, a czasami wysokości czynszu możliwego do uzyskania na rynku. Nie należy również pomijać znaczenia dowodów dotyczących samego lokalu.

Podsumowanie

Brak wskazania lokalu socjalnego nie powinien oznaczać, że właściciel przez lata ponosi koszty problemów mieszkaniowych lokatora. Jeżeli prawomocny wyrok w sprawie eksmisji nie może zostać wykonany z powodu bezczynności gminy, możliwe jest dochodzenie odszkodowania za utratę możliwości korzystania z lokalu. Każdy kolejny miesiąc zwłoki może oznaczać dalszą stratę, dlatego warto sprawdzić wysokość roszczenia i nie pozostawiać sprawy bez reakcji. Jeżeli znajdują się Państwo w podobnej sytuacji i chcą dochodzić odszkodowania od gminy za brak lokalu socjalnego, zachęcamy do skorzystania z usług kancelarii.

Skontaktuj się z nami!