Od kiedy biegnie termin przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi.

• 12 lipca 2021

Mimo kryzysu pandemicznego rynek nieruchomości radzi sobie bardzo dobrze. Systematycznie na mapach polskich miast pojawiają się nowe osiedla mieszkalne budowane przez deweloperów. Nabywca lokalu powinien wiedzieć, jakie uprawnienia przysługują mu w przypadku wad nieruchomości oraz w jakim terminie można z nich korzystać.

Dwa ustawowe reżimy odpowiedzialności z tytułu wad lokalu

Nabywca lokalu mieszkalnego po stwierdzeniu wady fizycznej uprawniony jest do zgłoszenia dwóch typów roszczeń w stosunku do dewelopera. Po pierwsze może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych z tytułu nienależycie wykonanej umowy. Po drugie ma prawo skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Korzystając z rękojmi, warto pamiętać jednak o terminach rozpoczęcia odpowiedzialności dewelopera i jej wygaśnięcia. Co do zasady sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat. W przypadku nieruchomości termin ten wynosi pięć lat. Za początek biegu terminu ustawodawca uznaje moment wydania lokalu nabywcy, a zazwyczaj jest to dzień protokolarnego odbioru lokalu deweloperskiego.

W przypadku lokali deweloperskich decyduje data umowy sprzedaży

W przypadku lokali deweloperskich mamy do czynienia z dwoma typami umów. Pierwsza to umowa deweloperska stanowiąca zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu, ustanowienia odrębnej własności i jego sprzedaży. Po ukończeniu procesu deweloperskiego strony zawierają z kolei umowę przyrzeczoną sprzedaży – przenoszącą własność lokalu na nabywcę. Co jednak istotne, według przepisów ustawy sprzedaż lokalu musi zostać poprzedzona jego obowiązkowym wydaniem nabywcy. Oznacza to, że nabywca obejmuje lokal, jeszcze zanim stanie się jego właścicielem.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 kwietnia 2014 r. II CSK 415/13, wyjaśnił sposób liczenia tych terminów. Okres dochodzenia roszczeń z rękojmi nie może bowiem rozpocząć się przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży. Gdy lokal znajdował się w posiadaniu kupującego na podstawie umowy deweloperskiej, termin rękojmi rozpoczyna bieg dopiero z chwilą sprzedaży lokalu. Rękojmia jest bowiem uprawnieniem wynikającym z umowy sprzedaży, a nie z umowy deweloperskiej. Dopiero z chwilą nabycia prawa własności powstają po stronie kupującego takie uprawnienia. Tym samym terminy te biegną nie od chwili wydania lokalu deweloperskiego, ale dopiero od zawarcia umowy sprzedaży. Tymczasem deweloperzy bardzo często liczą początek tego terminu właśnie od wydania nieruchomości. Taka praktyka służy uchyleniu się od odpowiedzialności za wady lokalu. Ma to znaczenie szczególne, gdy wada zostaje stwierdzona po upływie pięciu lat od wydania lokalu. Może się zdarzyć, że od wydania lokalu ten termin już upłynął, gdy z kolei nie upłynął od dnia jego sprzedaży. Warto więc pamiętać w takiej sytuacji, że deweloper nie ma racji i uchyla się od odpowiedzialności bezpodstawnie. Jeżeli wada została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia sprzedaży, deweloper bezsprzecznie odpowiedzialność ponosi. Jest tak nawet wtedy, gdy wspomniane pięć lat upłynęło od dnia wydania lokalu.

Źródło:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r. II CSK 415/13

Źródło zdjęcia:Pixabay.com

Źródło:

Raport o stabilności systemu finansowego, Czerwiec 2021.