• 2 października 2021

Kupując mieszkanie od dewelopera, nie można skupiać się wyłącznie na renomie wybranej firmy. Duże znaczenie mają bowiem aspekty prawne – zapisy umowy mogą w mniejszym lub większym zakresie chronić nabywcę. Dlatego umowę, dokumenty i pozwolenia oraz sam prospekt informacyjny zawsze warto poddać analizie prawnej.

Trzeba pamiętać, że tylko doświadczony w kontraktach prawnik jest w stanie wyłapać niuanse umowy. Będzie on mógł również podpowiedzieć nabywcy, na co zwrócić szczególną uwagę w trakcie realizacji umowy i przy odbiorze nieruchomości.

Niemniej równie ważna może okazać się analiza planowanych prac budowlanych oraz użytych materiałów. Tę można zlecić inżynierowi lub biegłemu z zakresu budownictwa. Dopiero po uzyskaniu pozytywnej oceny obu specjalistów – prawnika i budowlańca, można przystąpić do regulowania spraw z deweloperem.

Odszkodowanie od dewelopera, kiedy się należy?

Część nabywców mieszkań od dewelopera działa w pośpiechu. Zdarzają się jednak sytuacje, w których pomimo wnikliwej oceny umowy i inwestycji deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania.

W zależności od naruszenia, nabywcy mieszkania przysługiwać będzie:

• roszczenie o usunięcie usterek z tytułu rękojmi – nabywca przed upływem pięciu lat może zgłosić wszystkie wady, które uwidoczniły się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania, a które nie zostały zgłoszone do protokołu odbiorczego. Dodatkowo w ramach rękojmi nabywca mieszkania od dewelopera domagać się może naprawienia szkody i zlikwidowania jej przyczyny, obniżenia ceny mieszkania lub zamiany mieszkania na wolne od wad konstrukcyjnych;
• roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu szkody majątkowej powstałej w związku z opóźnieniem terminu zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego lub opóźnienia w przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.

Dochodząc zapłaty z tytułu powstałej szkody, należy doręczyć deweloperowi odpowiednio przygotowany wniosek o odszkodowanie od dewelopera.

Umowa z deweloperem, a kara umowna

Jak wskazuje art. 483§1 ustawy kodeks cywilny w umowie zawrzeć można zapis, zgodnie z którym w przypadku nienależytego jej wykonania bądź niewykonania naprawienie szkody nastąpi poprzez zapłatę kary umownej.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem, warto więc zadbać, by w jej treści znalazł się zapis o karze umownej. Jest to instytucja, która w praktyce spełnia funkcję tzw. uproszczonego odszkodowania (odszkodowania zryczałtowanego). Dochodzenie zapłaty kary umownej zazwyczaj jest znacznie prostsze, niż odszkodowania na zasadach ogólnych – po opóźnieniu w zawarciu umowy deweloperskiej lub wystąpieniu innych zdarzeń opisanych w umowie, nabywcy automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Natomiast sama wysokość kary umownej jest łatwa do ustalenia, jeżeli zostanie określona procentowo lub kwotowo.

Jak przygotować wniosek o odszkodowanie od dewelopera?

Szkoda powstała po stronie nabywcy mieszkania od dewelopera, może zostać naprawiona. Niemniej należy zdać sobie sprawę, że w wielu przypadkach deweloperzy nie traktują poważnie roszczeń swych kontrahentów.  Osoby nieobyte w procedurze prawniczej mają poważne problemy z wyegzekwowaniem odszkodowania. Ich wezwania do zapłaty pozostają często bez odzewu. Odszkodowania nie udaje się uzyskać dopóki do sprawy nie zostanie zaangażowana profesjonalna kancelaria prawna.

Sukcesem może okazać się wszczęta z odpowiednim zaangażowaniem procedura dochodzenia odszkodowania. W drodze do uzyskania odszkodowania znaczenie ma rzetelna analiza zapisów umowy. Ważne jest użycie we wniosku o odszkodowanie właściwych argumentów oraz załączenie dokumentów potwierdzających istnienie roszczenia.

Praktyka wskazuje, że odpowiednie podejście profesjonalnego pełnomocnika pozwala znacznie szybciej uzyskać odszkodowanie od dewelopera. W wielu przypadkach następuje to bez konieczności kierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Źródło zdjęcia: Pixabay.com