• 25 maja 2022

Nasi klienci będący stronami umów kredytów indeksowanych i denominowanych do waluty obcej często pytają nas o dalsze procedury. Chodzi o związane z wykreśleniem ustanowionej na rzecz banku hipoteki z działu IV księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Czy jest to możliwe na podstawie samego tylko wyroku Sądu oraz czy potrzebna jest do tego zgoda banku? Na te pytania odpowiadamy poniżej.

Tradycyjny sposób wykreślenia hipoteki

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe stanowiące typ zabezpieczenia roszczenia wierzyciela. Może być ustanowiona na rzecz każdego wierzyciela i z różnego rodzaju stosunków prawnych. Jednak zdecydowanie najczęściej hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne wynikające z umów kredytu czy pożyczki. Tradycyjnie hipoteka wykreślana jest po spłaceniu takiego kredytu czy pożyczki. Wykreślenie następuje na podstawie zgody banku na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej.

Wykreślenie hipoteki może też wynikać z orzeczenia sądowego. Związane jest ono zazwyczaj z tego rodzaju sprawami, które dotyczą umów dotkniętych wadami skutkującymi o ich nieważności. Nieważność umowy, z której wierzytelność zabezpieczona jest w formie hipoteki, prowadzi także do upadku hipoteki. Wynika to bowiem z tego, że hipoteka ma charakter posiłkowy, tj. nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Nieważność umowy pociąga za sobą skutek w postaci nieistnienia wierzytelności. A to z kolei powoduje, iż hipoteka nie ma czego zabezpieczać.

Przepisy ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewidują specjalny tryb usunięcia takiej hipoteki z księgi wieczystej. Odbywa się to w specjalnej procedurze uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim procesie może zostać wydane specjalne orzeczenie, które stanowi podstawę wykreślenia ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) z księgi wieczystej. Czy jednak można wykreślić hipotekę na podstawie wyroku wydanego w sprawie “frankowej”?, Czyli w sprawie, która nie jest prowadzona w trybie „uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” ? Okazuje się, że tak.

Wyrok ustalający nieważność umowy kredytu także stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki

Dotychczas wśród prawników panował spór co do tego, w jaki sposób dokonać zmian w księdze wieczystej. Czy zmiany w treści księgi wieczystej mogą zachodzić wyłącznie na podstawie wyroku wydanego w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej ?

Czy także w „zwykłych” sprawach o ustalenie nieważności umowy ? Nie wdając się spory doktrynalne należy jedynie podkreślić, że zdania były podzielone. Nie brakowało osób, w tym sędziów, które twierdziły, iż wyrok w sprawie „o ustalenie” nie może stanowić samodzielnej podstawy do zmian w księdze wieczystej. Taki pogląd był zdecydowanie mniej korzystny dla frankowiczów. Frankowicze z reguły składali pozwy, których przedmiotem było „ustalenie” oraz ewentualnie obok ustalenia zwrot zapłaconych rat kredytu. Według tego rygorystycznego poglądu frankowicz w razie  ustalenia nieważności umowy nie mógł skutecznie domagać się wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Ponadto musiał albo uzyskać na to zgodę banku albo wszcząć odrębne postępowanie. Chodzi „o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”. Nie trudno się domyślać, że jest to dla kredytobiorcy czasochłonne oraz obarczone dodatkowymi kosztami.

W dniu 22 kwietnia 2021 r. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 28/21 wskazał jednak, że powyższe, rygorystyczne stanowisko Sądów było dotychczas błędne. Zdaniem Sądu Najwyższego wykreślenie hipoteki może mieć miejsce także na podstawie wyroku wydanego w innej sprawie. A więc także wyroku w sprawie o ustalenie nieważności umowy.

Oznacza to, że frankowicze mogą domagać się wykreślenia hipoteki ustanowionej na rzecz banku na podstawie samego tylko wyroku ustalającego nieważność umowy. Wykreślenie następuje bez konieczności uzyskania zgody banku, a w szczególności bez konieczności inicjowania odrębnych spraw sądowych. Warunkiem jest rzecz jasna, aby wyrok ustalający nieważność był już prawomocny.

W sprawach frankowych decyduje treść orzeczenia 

Należy jednak pamiętać, że nie każdy korzystny wyrok w sprawie frankowej stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki banku z księgi wieczystej nieruchomości. W omawianych sprawach składane były dotąd różne typy pozwów: o zapłatę, o ustalenie, a także o zapłatę i ustalenie łącznie.

Samodzielną podstawą do wykreślenia hipoteki jest jedynie takie wyrok, który w sentencji zawiera rozstrzygnięcie, iż Sąd „ustala”, że dana umowa kredytu jest nieważna.

Jeżeli w sentencji wyroku wskazany jest tylko samodzielny obowiązek banku do zapłaty na rzecz frankowicza (bez ustalenia nieważności umowy), to taki wyrok nie stanowi podstawy do zmian w księdze wieczystej. Nawet wtedy gdy w uzasadnieniu wyroku Sąd wskazuje, że podstawą orzekania było stwierdzenie nieważności umowy. Decyduje zatem treść sentencji wyroku.

Wyrok nakazujący jedynie zapłatę. Co dalej?

Natomiast Ci kredytobiorcy, którzy w swoich wyrokach zawarte mają jedynie bezwarunkowe nakazanie zapłaty ze stronty banku, mają również ułatwioną drogę do wykreślenia hipoteki.

Po pierwsze mogą oni wystąpić do banku z żądaniem złożenia przez bank pisemnej zgody na wykreślenie hipoteki. Aktualnie banki z reguły takiej zgody udzielają. Banki zdają sobie sprawę, że bez niej i tak kredytobiorca w końcu doprowadzi do wykreślenia hipoteki, co odbędzie się kosztem banku.

W razie braku zgody banku kredytobiorca może wszcząć proces o „uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”, o którym mowa powyżej. Korzysta jednak wówczas z przyspieszonej procedury. Sąd w takim postępowaniu jest bowiem związany ustaleniami Sądu, który stwierdził nieważność umowy we wcześniejszym wyroku. Chodzi o wyrok nakazujący na rzecz frankowicza zapłatę i nie pozostaje mu nic innego, niż nakazanie wykreślenia hipoteki.

Jeśli jesteś frankowiczem, masz pytania dotyczące Twojej umowy kredytowej zadzwoń do nas.

Chętnie udzielimy informacji, jakie środki Przysługują Ci w stosunku do banku i jaką kwotę możesz odzyskać w postępowaniu sądowym

Źródło zdjęcia: Pixabay.com