Zastrzeżenie bezusterkowego odbioru robót – czy wykonawca może tego wymagać?

Bezusterkowy odbiór robót to postanowienie, które bardzo często pojawia się w umowach o roboty budowlane i umowach wykonawczych. Inwestorzy chcą w ten sposób zabezpieczyć się przed płatnością za prace wykonane z wadami, a wykonawcy obawiają się, że taki zapis pozwoli w nieskończoność odmawiać podpisania protokołu. Czy takie postanowienie jest zatem skuteczne? Jakie skutki prawne wywiera?

Odbiór robót z usterkami

Odbiór robót budowlanych z usterkami nie zawsze oznacza, że wykonawca nie wykonał umowy czy też wykonał ją w sposób rażąco odbiegający od ustaleń czy sztuki budowlanej. Wady robót budowlanych mogą mieć różny charakter. Inaczej należy oceniać drobne usterki estetyczne, a inaczej takie nieprawidłowości, które uniemożliwiają normalne korzystanie z obiektu albo świadczą o wykonaniu prac niezgodnie z projektem i zasadami sztuki. Z tego powodu samo stwierdzenie wad nie powinno blokować odbioru.

Kiedy można odmówić odbioru?

Odmowa odbioru robót budowlanych może być uzasadniona przede wszystkim wtedy, gdy wady są istotne. Chodzi o sytuacje, w których rezultat prac nie nadaje się do umówionego użytku, wymaga zasadniczej poprawy bądź też w rzeczywistości trudno mówić o wykonaniu przedmiotu umowy. Jeżeli natomiast wady są nieistotne, inwestor powinien co do zasady dokonać odbioru, opisując zastrzeżenia i wyznaczając sposób oraz termin ich usunięcia. Protokół odbioru robót budowlanych ma przy tym bardzo duże znaczenie dowodowe. Powinien wskazywać, jakie prace zostały wykonane, jakie usterki przy odbiorze inwestycji stwierdzono, jaki jest termin ich usunięcia oraz czy inwestor zgłasza dodatkowe zastrzeżenia. Z punktu widzenia wykonawcy istotne jest, aby protokół nie zawierał ogólnego stwierdzenia o wadach bez ich opisania. Z punktu widzenia inwestora ważne jest natomiast, aby nie podpisać dokumentu, który zamyka drogę do późniejszych roszczeń.

Obowiązki wykonawcy po odbiorze

Obowiązki wykonawcy po odbiorze nie kończą się oczywiście przez samo podpisanie protokołu. Jeżeli wady zostały ujawnione, wykonawca powinien je usunąć zgodnie z umową, przepisami o rękojmi, gwarancją albo ustaleniami stron. Zastrzeżenie bezusterkowego odbioru może być zatem nieskuteczne, jeżeli w praktyce ma prowadzić do odmowy odbioru z powodu każdej, nawet najmniejszej usterki. Takie postanowienie nie powinno być traktowane jako sposób na przesuwanie płatności bez końca. Znacznie lepsze będzie bardziej precyzyjne uregulowanie procedury odbioru, ale w granicach wynikających z przepisów, np. podział wad na istotne i nieistotne, określenie terminów usuwania usterek oraz konsekwencja braku reakcji jednej ze stron. Prawidłowe zapisy w umowie często pozwalają uniknąć kosztownego procesu już na etapie odbioru inwestycji.

Przeczytaj również nasz artykuł o karach umownych w budownictwie!

Podsumowanie

Bezusterkowy odbiór robót nie powinien być rozumiany jako prawo inwestora do odmowy odbioru z powodu każdej drobnej wady. Kluczowe znaczenie ma charakter usterek, treść umowy i prawidłowe sporządzenie protokołu odbioru. Zachęcamy do kontaktu z kancelarią w sprawach związanych ze sporami dotyczącymi robót budowlanych.

Skontaktuj się z nami!