Czy można odstąpić od umowy z powodu wad nieruchomości?

W wielu przypadkach po podpisaniu aktu notarialnego ujawniają się problemy techniczne lub prawne dotyczące lokalu. W takich sytuacjach kupujący rozważają, czy można odstąpić od umowy kupna mieszkania z powodu wad oraz jakie uprawnienia przysługują im na gruncie prawa cywilnego.

Rękojmia za wady nieruchomości

Podstawą odpowiedzialności sprzedającego jest rękojmia za wady nieruchomości. Oznacza ona, że sprzedający odpowiada za wady rzeczy sprzedanej niezależnie od tego, czy wiedział o ich istnieniu. W przypadku nieruchomości odpowiedzialność ta jest stosunkowo długa, ponieważ może trwać nawet pięć lat od momentu wydania lokalu kupującemu. Jeżeli w tym czasie ujawnią się wady, nabywca może skorzystać z określonych uprawnień przewidzianych w przepisach.

Jakie są prawa kupującego?

W praktyce kupujący ma kilka możliwości działania. Może domagać się usunięcia ujawnionej usterki, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny czy też rozważyć odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości. To ostatnie rozwiązanie jest najbardziej radykalne, ponieważ prowadzi do sytuacji, w której strony powinny zwrócić sobie wzajemnie otrzymane świadczenia. Kupujący oddaje nieruchomość, natomiast sprzedający zwraca zapłaconą cenę.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Nie każda wada daje jednak podstawę do odstąpienia od umowy. Wady nieruchomości a odstąpienie od umowy to zagadnienie, które często wymaga dokładnej i chłodnej analizy. Przepisy przewidują bowiem szereg sytuacji, w których odstąpienie od umowy z powodu wad nieruchomości nie będzie możliwe. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy sprzedający szybko usuwa usterkę i robi to w sposób, który nie powoduje nadmiernych trudności dla kupującego. Drugą istotną przesłanką jest charakter samej wady. Jeżeli wada ma charakter nieistotny, odstąpienie od umowy kupna mieszkania nie będzie dopuszczalne nawet, jeśli wada nie zostanie naprawiona. W praktyce przyjmuje się, że wada istotna to taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku usterek o innym charakterze kupujący może natomiast żądać ich usunięcia lub odpowiedniego obniżenia ceny.

Kiedy wada jest istotna?

Ocena, czy wada jest istotna, bywa w praktyce trudna i często staje się przedmiotem sporu między stronami. W wielu sprawach konieczna jest analiza dokumentacji technicznej, opinii specjalistów lub innych dowodów. Dlatego przed podjęciem decyzji o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości warto dokładnie przeanalizować sytuację i ustalić, jakie roszczenia rzeczywiście przysługują kupującemu.

Podsumowanie

Prawo przewiduje możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, jednak nie każda wada daje podstawę do takiego działania. Kluczowe znaczenie ma to, czy wada jest istotna oraz czy sprzedający miał możliwość jej szybkiego usunięcia. W wielu przypadkach rękojmia za wady nieruchomości pozwala także na dochodzenie innych roszczeń, takich jak naprawa usterki lub obniżenie ceny. Warto pamiętać jednak, że niezależnie od uprawnień z rękojmi, kupujący może rozważyć dochodzenie od sprzedającego roszczeń na podstawie przepisów dotyczących ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej.

Skontaktuj się z nami!