Ustawa o najmie krótkoterminowym 2026 – co zmienia dla właścicieli apartamentów i operatorów?

Prowadzisz wynajem krótkoterminowy – apartament na Airbnb lub Booking.com, obiekt w centrum Wrocławia, Krakowa czy nad morzem? Poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, złożony przez Polskę 2050, może całkowicie zmienić zasady Twojej działalności. W tym artykule analizuję projekt z perspektywy adwokata i przedsiębiorcy: co nowego wprowadza, jakie niesie ryzyka i jakie kary administracyjne mogą Cię spotkać.

Skąd wziął się projekt ustawy o najmie krótkoterminowym?

Projekt ustawy przygotowany przez partię Polska 2050 trafił do Sejmu w grudniu 2025 roku. Pierwsze czytanie odbyło się 14 kwietnia 2026 roku – projekt uzyskał zaledwie 22 głosy „za” przy 417 głosach „przeciw” i 3 wstrzymujących się (na 442 głosujących posłów) – po czym skierowano go do dalszych prac w komisjach sejmowych.

Bezpośrednim impulsem do przygotowania projektu było Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. – tzw. Rozporządzenie STR – nakładające na państwa członkowskie obowiązek stworzenia systemu rejestracji lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Polska 2050 uzasadnia projekt koniecznością „ucywilizowania” rynku i ograniczenia negatywnych skutków najmu krótkoterminowego, widocznych szczególnie w Krakowie, Gdańsku, Warszawie i Zakopanem. Zgodnie z projektem najem krótkoterminowy ma zostać objęty ustawą o świadczeniu usług hotelarskich.

6 najbardziej niekorzystnych regulacji dla przedsiębiorcy prowadzącego najem krótkoterminowy

1. Strefy zakazu najmu i limity liczby dni – gmina decyduje o Twoim biznesie

Rada gminy zyska prawo do wydania uchwały wprowadzającej zakaz najmu krótkoterminowego na wybranym obszarze (np. w ścisłym centrum miasta), a także limity liczby dni wynajmu w roku, minimalne wymogi powierzchni lokalu oraz dodatkowe wymagania przeciwpożarowe. Autopoprawka do projektu rozszerza te kompetencje o możliwość ustalania, na ile miesięcy rocznie można w ogóle wynajmować mieszkanie turystom.

Dla branży short term rental oznacza to realne ryzyko, że z dnia na dzień – wskutek uchwały rady gminy podjętej pod presją aktywistów miejskich lub niechętnych radnych – prowadzenie legalnej dotąd działalności stanie się zakazane.

2. Obowiązkowa zgoda wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Każdy przedsiębiorca zamierzający prowadzić najem krótkoterminowy w budynku wielorodzinnym będzie musiał uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu spółdzielni, zanim złoży wniosek o wpis do gminnej ewidencji. Wspólnota lub spółdzielnia będą mogły odmówić, jeśli najem naruszałby wymogi sanitarne, przeciwpożarowe lub byłby sprzeczny z uchwałą rady gminy.

Wyjątek: zgoda wspólnoty nie jest wymagana, gdy wynajmowany lokal stanowi własne, stałe miejsce zamieszkania przedsiębiorcy, a wynajem nie przekracza 90 dni w roku.

Problem praktyczny jest jednak poważny: zwyczajowe posiedzenia wspólnot odbywają się raz do roku – do końca marca następnego roku obrotowego. Głosowanie nad konkretnym wnioskiem może się przeciągać tygodniami lub miesiącami. Przez cały ten czas przedsiębiorca nie może legalnie prowadzić działalności – mimo że ma gotowy lokal, pracowników i klientów.

3. Pułapka braku numeru księgi wieczystej

Nowe mieszkania kupowane od deweloperów z przeznaczeniem na wynajem często nie mają jeszcze założonej księgi wieczystej. Jej uzyskanie od sądu wieczystoksięgowego trwa niekiedy ponad rok. Projekt uzależnia rejestrację w gminnej ewidencji od posiadania tytułu prawnego potwierdzonego m.in. numerem KW. W praktyce oznacza to, że inwestor przez rok lub dłużej ponosi koszty – podatek od nieruchomości, czynsz do wspólnoty – bez możliwości uzyskania jakiegokolwiek przychodu z wynajmu.

4. Ryzyko utraty numeru identyfikacyjnego z winy nieuczciwego operatora

Projekt dopuszcza sytuację, w której o nadanie numeru identyfikacyjnego lokalu wystąpi operator (firma zarządzająca wynajmem), a nie właściciel. Jeśli operator okaże się nieuczciwy lub zbankrutuje, właściciel może utracić kontrolę nad numerem. Co więcej – projekt przewiduje odmowę ponownego nadania numeru lokalowi, który już go wcześniej posiadał. Nawet zmiana operatora lub właściciela może więc nie wystarczyć do odblokowania działalności.

5. Limit 3 miesięcy w roku dla wynajmu własnego miejsca zamieszkania

W przypadku lokali stanowiących stałe miejsce zamieszkania wynajmującego najem krótkoterminowy będzie dozwolony maksymalnie przez 90 dni w roku. Przekroczenie tego limitu – nawet o jeden dzień – zagrożone jest karą administracyjną w wysokości do 50 000 zł. Co istotne, sankcja ta obejmuje zarówno wynajmujących, którzy wymagali zgody wspólnoty, jak i tych, którzy z tego obowiązku byli zwolnieni.

6. Definicja najemcy wykluczająca wynajem podmiotom gospodarczym

Projekt definiuje najemcę jako „osobę fizyczną, której wynajmujący udostępnił lokal”. Tymczasem znaczna część rynku najmu krótkoterminowego to rezerwacje dokonywane przez firmy – np. dla pracowników delegowanych. Przy takiej definicji wystawienie faktury VAT za pobyt biznesowy i sam charakter umowy z podmiotem gospodarczym będzie zawieszone w legislacyjnej próżni. Przepisy nie przesądzają, czy taka transakcja jest w ogóle dopuszczalna.

Ocena projektu ustawy z perspektywy adwokata i przedsiębiorcy

Aspekty negatywne

Projekt de facto uzależnia prawo do prowadzenia działalności od decyzji podmiotów trzecich – gminy, wspólnoty, spółdzielni – na których działanie i tempo wydawania decyzji przedsiębiorca nie ma żadnego wpływu. Stwarza to nieprzewidywalność biznesową, którą trudno pogodzić z jakimkolwiek rzetelnym planowaniem finansowym. Może dojść do sytuacji, w której przedsiębiorca mający gotowy lokal, zatrudnionych pracowników i podpisane umowy z platformami rezerwacyjnymi będzie zmuszony miesiącami czekać na decyzję wspólnoty lub rady gminy.

Co więcej, zarówno przed rozpoczęciem działalności, jak i w trakcie jej prowadzenia, przedsiębiorca musi liczyć się z tym, że wskutek okoliczności całkowicie od niego niezależnych – zmiany uchwały gminy, cofnięcia zgody przez wspólnotę – prowadzenie biznesu z dnia na dzień stanie się nielegalne. Konsekwencją będzie konieczność natychmiastowego zakończenia działalności, rozwiązania umów współpracy i zwolnienia pracowników.

Projekt jest wyrazem ogólnoeuropejskiej tendencji do ścisłego regulowania i centralizacji nadzoru nad działalnością obywateli. Wbrew deklaracjom autorów o ewolucyjnym charakterze zmian, są to de facto regulacje radykalne – obarczone wysokimi karami za każde naruszenie. W mojej ocenie, przy założonym poziomie przychodów możliwych do osiągnięcia w tej branży, poziom ryzyka jest z tym niewspółmierny. Z rynku zostaną wyeliminowani drobni przedsiębiorcy, a więksi operatorzy zaczną stopniowo wycofywać się z działalności w Polsce.

Aspekty pozytywne

Jednym z nielicznych plusów projektu jest odejście od uznaniowych kontroli przed dokonaniem wpisu do ewidencji. Przedsiębiorcy będą zobowiązani jedynie złożyć oświadczenie – pod rygorem odpowiedzialności karnej – o spełnieniu wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych i innych. To rozwiązanie lepsze niż dotychczasowa praktyka, w której o dopuszczeniu do działalności mógł decydować kontroler wedle własnego uznania.

Kary i sankcje za naruszenie ustawy o najmie krótkoterminowym – ile możesz zapłacić?

Wszystkie kary przewidziane w projekcie mają charakter administracyjny, nie karny. Oznacza to ich szybsze egzekwowanie – bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego.

Czyn	Sankcja
Prowadzenie najmu bez wpisu do gminnej ewidencji	kara do 50 000 zł
Prowadzenie najmu z naruszeniem zasad określonych przez gminę (strefy, limity dni)	kara do 50 000 zł
Przekroczenie trzymiesięcznego limitu wynajmu własnego mieszkania	kara do 50 000 zł
Brak numeru identyfikacyjnego lokalu w ogłoszeniu na platformie (po stronie właściciela)	kara do 50 000 zł
Udostępnienie przez platformę rezerwacyjną ogłoszenia lokalu bez numeru identyfikacji	kara do 50 000 zł za każdy lokal
Recydywa – prowadzenie działalności po wykreśleniu z ewidencji (po 3 udokumentowanych naruszeniach porządku lub zasad)	wykreślenie z ewidencji + kara do 50 000 zł; ponowny wpis możliwy po 12 miesiącach

Projekt przewiduje, że ustawa wejdzie w życie po 6 miesiącach od ogłoszenia. Dla podmiotów prowadzących najem krótkoterminowy przed wejściem ustawy w życie przewidziany jest 12-miesięczny okres dostosowawczy.

Podsumowanie – co projekt ustawy oznacza dla Twojego biznesu?

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym jest wyraźnie ukierunkowany na ochronę interesów mieszkańców i samorządów, kosztem swobody działalności gospodarczej właścicieli lokali i operatorów. Dla profesjonalnych firm zarządzających wieloma lokalami szczególnie groźne jest wielowarstwowe uzależnienie od zgód (wspólnota + gmina + ewidencja), tworzące realne ryzyko paraliżu operacyjnego.

Symptomatyczny jest wynik pierwszego czytania w Sejmie 17 kwietnia 2026 r.: 417 głosów przeciw, 22 za, 3 wstrzymujące się – co świadczy o tym, że projekt w obecnym kształcie nie uzyska większości. Niemniej prace w komisjach sejmowych trwają, a rządowy projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki jest w toku.

Jeśli prowadzisz działalność w zakresie najmu krótkoterminowego lub planujesz jej rozpoczęcie – już teraz warto zweryfikować swoją sytuację prawną i przygotować się na nadchodzące zmiany.

Skontaktuj się z nami!

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy zgoda wspólnoty mieszkaniowej na najem krótkoterminowy jest zawsze wymagana?

Nie. Projekt przewiduje jeden wyjątek: zgoda wspólnoty nie jest wymagana, gdy wynajmowany lokal stanowi stałe miejsce zamieszkania właściciela, a wynajem nie przekracza 90 dni w roku. W każdym innym przypadku – w szczególności przy dedykowanym lokalu inwestycyjnym – zgoda jest obowiązkowa.

Kiedy ustawa o najmie krótkoterminowym wejdzie w życie?

Projekt przewiduje 6-miesięczne vacatio legis od dnia ogłoszenia. Podmioty już prowadzące działalność otrzymają dodatkowe 12 miesięcy na dostosowanie się do nowych wymogów. Projekt jest na etapie prac komisyjnych i jego ostateczny kształt może ulec zmianie.

Jakie kary grożą za najem krótkoterminowy bez rejestracji?

Prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wpisu do gminnej ewidencji zagrożone jest karą administracyjną w wysokości do 50 000 zł. Kara ma charakter administracyjny, co oznacza szybkie postępowanie bez udziału sądu.

Czy gmina może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego?

Tak. Projekt przyznaje radom gmin prawo do uchwalenia stref, w których najem krótkoterminowy jest całkowicie zakazany – np. w ścisłych centrach miast lub miejscowościach turystycznych. Gmina może też wprowadzić limity liczby dni wynajmu w roku.