• 10 marca 2022

Na naszym blogu informowaliśmy o wchodzącej w dniu 01.07.2022 r. nowej ustawie. Chodzi o ustawę o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska z założenia ma lepiej chronić nabywców lokali. Ma też i zaostrzać obowiązki dewelopera oraz jego odpowiedzialność w procesie deweloperskim względem kupujących. Ustawa poszerza m.in. prawa nabywcy do odmowy odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego oraz do rezygnacji z takiej nieruchomości w razie, gdy jest ona dotknięta wadami.

Wada istotna lokalu lub domu jednorodzinnego

Nowa ustawa deweloperska przewiduje możliwość odmowy odbioru przez kupującego lokalu lub domu jednorodzinnego w razie, gdy jest on dotknięty wadą istotną. Nowe przepisy nie zawierają definicji wady istotnej, zatem trzeba jej szukać w dotychczasowej praktyce orzeczniczej sądów powszechnych. Do tej pory uważano za wadę istotną taką, która uniemożliwia bądź utrudnia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Co istotne, wadę taką ocenia się nie tylko przez pryzmat obiektywnych kryteriów, ale także przy uwzględnieniu oczekiwań kupującego.

Dlatego wadę istotną stwierdzimy przykładowo w przypadku domu jednorodzinnego, w którym brak jest dachu. (i przez to nie nadaje się do korzystania w rozumieniu norm budowlanych) – i jest to wada istotna obiektywna. Jednakże wada istotna będzie miała miejsce także wtedy gdy lokal lub dom odbiega od projektu budowlanego. I choć nadaje się do zamieszkania, to jednak nie spełnia oczekiwań klienta dotyczących np. funkcjonalności.  Wówczas wada istotna ma charakter subiektywny. Czasami wada taka może dotyczyć pozornie drobnych błędów. Błędów, które nawet funkcjonalnie nie wpływają na sposób korzystania z nieruchomości, ale estetycznie są nie do przyjęcia dla kupującego. Ocena, czy wada ma charakter istotny czy nieistotny, musi być dokonywana z uwzględnieniem treści dokumentów. Są to umowy, projekt, prospekt informacyjny, czy informacje przekazywane przez strony na etapie negocjowania umowy.

Procedura zgłoszenia wady istotnej

Ustawa zakłada, podobnie jak poprzednia, iż z odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego sporządza się protokół. Nabywca może zgłosić wady do protokołu. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę. Np w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Deweloper będzie zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazać nabywcy stosownych informacji. Przekazanie ich musi być dokonane na papierze lub innym trwałym nośniku. Są to: informacje o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli z kolei deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w powyższym terminie, uważa się, że uznał wady.

Etap I

Nabywca będzie mógł odmówić dokonania odbioru. Taka możliwość przysługuje mu w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną a deweloper odmówi uznania jej w protokole. Ważne jest zatem, że o ile deweloper uzna wadę istotną wskazaną przez nabywcę, to nabywca nie będzie mógł odmówić odbioru nieruchomości dotkniętej taką wadą. W przypadku uznania wady istotnej deweloper co do zasady jest zobowiązany będzie w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a jeżeli mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, będzie zobowiązany do wskazania innego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony zobowiązane będą do ustalenia nowego termin odbioru, jednakże umożliwiającego deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Etap II

W przypadku gdy przy powtórnym odbiorze nabywca zgłosi ponownie wadę istotną, stosować należy taką samą procedurę jak powyżej. Deweloper będzie mógł zatem odmówić uznania wady i wówczas nabywca będzie miał prawo do odmowy odbioru lokalu, zaś w przypadku uznania wady, będzie zobligowany do jej usunięcia w nowym terminie. Co istotne jednak, odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Jest to wówczas opinia prywatna wydana na zlecenie nabywcy.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Wówczas koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera. Z kolei w przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia finalnej umowy sprzedaży nieruchomości albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Gdy wada pojawia się po odbiorze

Ustawa zabezpiecza nabywcę także na wypadek, gdyby wada została stwierdzona po odbiorze lokalu lub domu jednorodzinnego, ale przed zawarciem umowy przeniesienia prawa własności (umowa przyrzeczona). Wówczas nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi na takich samych warunkach, jak powyżej. Stosuje się wówczas tę samą procedurę.

Potrzebna ochrona nabywcy czy pole do nadużyć?

Powyższe przepisy nowej ustawy oceniane są różnie. Nie powinno ulegać wątpliwości, że do tej pory nabywca nieruchomości miał już w zasadzie prawo odstąpić od umowy na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego, a to wtedy gdy nieruchomość była tak dalece wadliwa, że nie nadawała się do korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem lub zgodnie z oczekiwaniami nabywcy. Nowa regulacja wydaje się zatem jedynie potwierdzać istniejące prawo nabywców.

Z drugiej strony nowe przepisy ułatwiają nabywcom rezygnowanie z nieruchomości niespełniających ich oczekiwań.

Może wydawać się jednak, że ustawodawca nie przewidział innych skutków tak wprowadzanej regulacji. Może się bowiem zdarzyć tak, że odmowa odbioru lokalu i odstąpienie od umowy będą miały miejsce wtedy, gdy nabywca po prostu rozmyśli się i zrezygnuje z nabycia nieruchomości. Nie trudno się domyślić, że wówczas rzeczoznawca budowlany na zlecenie nabywcy może wydać opinię dla niego korzystną, nawet gdy nieruchomość wad istotnych mieć nie będzie. Całość komplikuje dodatkowo fakt, że nowa ustawa w ogóle nie definiuje, jak należy rozumieć wadę istotną. Czy w takiej sytuacji deweloper będzie każdorazowo podstawiony pod ścianą? Przypuszczać należy, że deweloperzy będą kwestionować skuteczność odstąpienia przed sądem i nie będą skłonni do zwrotu wpłaconej na poczet sprzedaży ceny. Końcowo o istotności wady decydować będzie więc zapewne Sąd, tak jak to miało miejsce do tej pory.

Źródło zdjęcia: Pixabay.com