Konsumenci – już pewny zwrot podwyżki marży kredytowej za oczekiwanie na wpis hipoteki

• 30 sierpnia 2022

Wygląda na to, że zakończył się wieloletni problem konsumentów obejmujący obowiązek płacenia rat kredytu z podwyższoną marżą. Do niedawna kredytobiorca płacił bankowi wyższe raty odsetkowe przez czas od zawarcia umowy kredytu do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Parlament przyjął jednak w ostatnim czasie nowelizację ustawy o kredycie hipotecznym, która rozwiązuje problem kredytobiorców.

Podwyższona marża pomostowa – co to takiego

 W największym uproszczeniu podwyższona marża kredytowa, czy marża pomostowa to nic innego jak opłata od ubezpieczenia ryzyka kredytowego. Bank ponosi ryzyko finansowe w okresie, w którym do księgi wieczystej nieruchomości nie została wpisana jeszcze hipoteka. W teorii więc ryzykiem banku jest to, że mógłby nie zaspokoić swojego roszczenia o zapłatę świadczeń z tytułu kredytu. Rekompensując sobie to ryzyko, banki w okresie do czasu wpisu hipoteki pobierają podwyższone wynagrodzenie, najczęściej w postaci podwyższonej marży kredytowej. W praktyce więc opłaty takie nie były kredytobiorcom zwracane po wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Zakorkowane sądy wieczystoksięgowe

To jednak nie sama marża pomostowa za okres oczekiwania na wpis hipoteki była dla kredytobiorców utrudnieniem. Głównym problemem był dotąd czas oczekiwania na wpis hipoteki, a ten stale się wydłużał. W niektórych miastach, zwłaszcza dużych, czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej przekracza rok. Oznacza to, że przez cały ten okres kredytobiorca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz banku podwyższonej marży kredytowej. Problem płatności podwyższonej marzy najbardziej odczuwalny jest więc dla nabywców lokali z rynku pierwotnego. Nieco krócej na wpis hipoteki oczekują nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego.

Niemniej nawet już po założeniu księgi wieczystej bank nie był dotąd zobowiązany do zwrotu wartości pobranej podwyższonej marzy kredytowej. A czasami jest to kwota znacząca i jej brak w portfelu kredytobiorcy jest odczuwalny. Nie dziwi więc opór kredytobiorców skarżących się na ten stan.

Zwrot wartości podwyższonej marży po wpisie hipoteki – kredyt konsumencki

Wszystko zmienić ma nowelizacja z dnia 22.07.2022 r. do ustawy o kredycie hipotecznym. Do zmienianej ustawy zostały dodane przepisy art. 29 ust. 5a i 5b. Opłata wynikająca z podwyższenia marży zwracana konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki. Odtąd umowa kredytu powinna zawierać szczegółowe unormowanie, czy opłata ma być konsumentowi zwrócona, czy zaliczona na poczet spłaty raty kredytowej.

Uzasadnieniem dla obowiązku zwrotu opłat jest fakt, że ryzyko banku jest na ogół fikcyjne. Przeważająca większość wniosków jest z reguły przez sądy wieczystoksięgowe uwzględniana. Stąd projektodawca nowych przepisów założył, że opłata z tytułu podwyższonej marży ma przyjąć postać kaucji zabezpieczającej, a nie wynagrodzenia. Do tej pory, jak wskazano powyżej, była ona traktowana przez banki właśnie jako swoiste dodatkowe wynagrodzenie.

Co istotne, nowe przepisy nie będą działać wstecz. Mają one zastosowanie jedynie do umów zawartych po wejściu w życie nowelizacji ustawy.

Skrócenie czasu oczekiwania – nowe uprawnienia notariuszy?

Powyższa zmiana to jednak nie koniec usprawnień, jakie planują rządzący. Zapowiadane są także zmiany mające przyspieszyć czas rozpoznawania wniosków wieczystoksięgowych. Nowością ma być powierzenie notariuszom dokonywania niektórych wpisów do ksiąg wieczystych. Ma to być m.in. wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej oraz wpis hipoteki. Taka zmiana jest jednak zdaniem ekspertów ryzykowna. Według części prawników notariusze nie mają i nie będą mieć należytego dostępu do informacji pozwalających im na weryfikację stanu faktycznego. To może z kolei prowadzić do błędów i omyłek, czasami ciężkich w skutkach.

Nowe przepisy a praktyka banków – co może czekać nas niebawem

Przepisy przepisami, ale jak nowa regulacja będzie stosowana w praktyce, przyjdzie nam jeszcze poczekać. Kredytobiorcy powinni być ostrożni i weryfikować działania banków związane ze zwrotem wspomnianych opłat. Nie bez znaczenia jest to, że zarówno banki i Związek Banków Polskich bardzo krytycznie oceniają wprowadzone zmiany. Konsumenci powinni więc dokładnie monitorować swoje sprawy oraz to, czy bank zwrócił w całości pobraną opłatę stosownie do nowych przepisów.

Masz wątpliwości co do swojej umowy kredytu złotowego lub frankowego, a może chciałbyś odzyskać prowizję za przedterminowa spłatę kredytu? Kancelaria Adwokacka Athena Katarzyna Gabrysiak od wielu lat doradza kredytobiorcom w sporach z bankami. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z pomocy eksperta. Pomagamy klientom z całej Polski.

Skontaktuj się z nami!

Źródło zdjęcia: Pixabay.com