Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich. Ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za skutki opóźnienia w wykonaniu obowiązków umownych.

• 6 grudnia 2020

Umowy deweloperskie – klauzule abuzywne.

Dzisiejszym wpisem rozpoczynamy cykl materiałów opisujących niedozwolone postanowienia umowne w umowach deweloperskich. Wskażemy przykładowe zapisy w umowach, które nabywca nieruchomości deweloperskiej ma prawo skutecznie zakwestionować w sporze z deweloperem.

Z racji sporej konkurencji na rynku nieruchomości, deweloperzy starają się zachęcić Klientów atrakcyjnymi warunkami umów. W tym celu zastrzegają na rzecz nabywców m.in. kary umowne za opóźnienie lub zwłokę w wykonaniu różnych obowiązków umownych. Są to na przykład kary za opóźnienie lub zwłokę wydaniu lokalu lub zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. W wielu wzorach umów spotykamy jednak mechanizm limitowania odpowiedzialności dewelopera do określonej górnej granicy. Przykładowy kwestionowany zapis może przyjmować następującą treść:

„W przypadku zwłoki Dewelopera w zawarciu Umowy Przyrzeczonej, Deweloper zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 100,00 zł za każdy dzień zwłoki. (…). Łączna suma kar umownych naliczonych przez Kupującego nie może przekroczyć równowartości 1% ceny brutto sprzedaży Lokalu”.

Powyższy przykładowy przepis przyjmuje postać klauzuli niedozwolonej, ponieważ zgodnie z przepisem art. 385³pkt 2 Kodeksu cywilnego w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Kara umowna z kolei jest zryczałtowaną formą odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Powyższy przepis Kodeksu cywilnego oznacza, że nie jest dopuszczalne ograniczanie kwotowe (limitowanie) odpowiedzialności Dewelopera za zwłokę lub opóźnienie w wykonaniu obowiązków umownych. Deweloper zobowiązany jest do zapłaty kary umownej za cały okres jej naliczania, bez względu na to czy przekroczy ona wyznaczoną przez Dewelopera granicę.

Czy deweloper może wprowadzić takie ograniczenie do umowy?

Takie ograniczenie w umowie powodowałoby, że po upływie określonego okresu zwłoki lub opóźnienia Deweloper nie ponosiłby już odpowiedzialności. Więc Deweloper nie miałby interesu w szybkim rozwiązaniu problemu i wydaniu lokalu czy zawarciu umowy.  To oczywisty sposób naruszałoby równowagę stron umowy i stawiałoby konsumenta w gorszej pozycji kontraktowej. Dolegliwość kar umownych stanowi jeden z mechanizmów przymuszających nierzetelnego dewelopera do wywiązania się z obowiązków umownych. Wobec tego przykładowe formy ograniczenia tych kar są niedozwolone i nie wiążą konsumenta w sporze z deweloperem.

Powyższa argumentacja została potwierdzona w wielu wyrokach sądowych oraz w stanowiskach Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.  Przykładem może być choćby wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 09.09.2004 r. XVII AMc 12/04.

Źródło zdjęcia: Pixabay.com