• 6 października 2021

Dziś nie jest już tajemnicą, że znaczna część mieszkań deweloperskich posiada ukryte wady. Związane jest to z użyciem do budowy i wykończenia słabej jakości materiałów oraz pośpiechem podczas prac budowlano-remontowych.

Z uwagi na powyższe warto odpowiednio przygotować się na odbiór wyczekiwanego mieszkania, przeanalizować z prawnikiem postanowienia umowne. Warto też zaangażować do odbioru mieszkania kompetentną osobę, która oceni jakość prac.

Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

W tym miejscu wyjaśnić warto, że nabywca mieszkania na spotkanie z deweloperem (odbiór mieszkania) zabrać może ze sobą wybraną osobę/osoby. Może to być fachowiec znający się na budownictwie, biegły rzeczoznawca lub znajomy, który ma już za sobą zakup mieszkania od dewelopera i wie, na co zwrócić szczególną uwagę.

Bez względu jednak, z kim nabywca uda się na odbiór mieszkania, powinien on zadbać, by spotkanie odbyło się przy świetle dziennym. Tylko naturalne światło słoneczne jest w stanie ujawnić nierówności na ścianach i inne defekty wykończeniowe.

Co więcej, nabywca mieszkania powinien zabrać ze sobą projekt mieszkania i narzędzia przy pomocy których będzie mógł zmierzyć powierzchnię lokalu, kąty między ścianami oraz ścianami i podłogami, porównać poziomy.

Na szczególną uwagę nabywcy zasługuje ocena użytych materiałów wyposażenia instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Często bowiem są to instalacje, na których inwestorzy chcą najwięcej zaoszczędzić. Niestety tanie materiały, odbiegające od standardów w przyszłości mogą doprowadzić do wielu szkód m.in. poważnych awarii instalacji.

Tak samo dokładnie warto obejrzeć okna, sprawdzając czy są szczelne, domykają się z łatwością, a szyby nie są uszkodzone.

Protokół odbioru mieszkania deweloperskiego

Odebranie lokalu wiąże się ze sporządzeniem protokołu. Podpisanie przedmiotowego dokumentu stwarza domniemanie, że wybrany lokal nie posiada żadnych wad.

Jeśli jednak podczas oględzin mieszkania zostaną ujawnione usterki, należy je wpisać do protokołu.

W tym miejscu dodać należy, że zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Czym są wady istotne?

Otóż wada istotna uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, uniemożliwia jego prawidłowe funkcjonowanie, znacznie obniża jego wartość rynkową.

Natomiast wada nieistotna nie uniemożliwia korzystania z lokalu, nie ogranicza jego cech funkcjonalnych oraz nie obniża jego wartości rynkowej.

Po zgłoszeniu wady do protokołu deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Natomiast po uznaniu wad deweloper ma 30 dni na ich usunięcie.

W sytuacji, kiedy zgłoszone do protokołu wady nie zostaną przez dewelopera usunięte nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. W przypadku wad istotnych może nawet odstąpić od umowy.

Odszkodowanie od dewelopera, kiedy przysługuje? 

Rękojmia jest ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy – w naszym przypadku dewelopera za wady fizyczne i prawne sprzedanej nieruchomości.

Na podstawie rękojmi nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera może wystąpić z roszczeniem o usunięcie usterek, które ujawniły się w trakcie korzystania z zakupionego lokalu. Wezwanie do usunięcia usterek należy doręczyć deweloperowi na piśmie wskazując wykryte wady, niedogodności z nimi związane oraz termin do ich usunięcia.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że nie każdą wadę nieruchomości można usunąć. Dlatego nabywcy mieszkania od dewelopera z tytułu rękojmi przysługiwać może roszczenie o obniżenie ceny lokalu. Kolejnym roszczeniem jest odstąpienie od umowy, jeżeli wady uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął wad w wyznaczonym czasie.

Kwestia istotności wady nieruchomości może budzić pewne wątpliwości, wówczas nabywca mieszkania od dewelopera powinien zwrócić się o opinię do profesjonalisty. Biegły z zakresu budownictwa może wypowiedzieć się co do wady oraz orzec, czy obniża ona wartość nieruchomości lub wyklucza możliwości normalnego korzystania z mieszkania. Natomiast udział adwokata może pomóc w szybszym rozwiązaniu sprawy – zarówno na drodze polubownej, jak i sądowej w przypadku złożenia ewentualnego pozwu przeciwko deweloperowi.

Dodać należy, że adwokat obeznany w sprawach przeciwko deweloperom będzie mógł rzetelnie przestudiować warunki umowy. Analiza prawna umowy jest istotna również pod kątem ewentualnej odpowiedzialności z tytułu gwarancji.

Sprawa sądowa o odszkodowanie od dewelopera za usterki

Nie można pominąć faktu, że nabywcy mieszkań często czują się na straconej pozycji w sporze z deweloperem. Na taki odbiór spraw wpływa między innymi postawa prezentowana przez deweloperów. Niestety deweloperzy często pozostają bez odpowiedzi pisma od nabywców o usunięcie usterek lub obniżenie ceny.

Na szczęście nabywcy mieszkań od dewelopera nie muszą rezygnować ze swoich praw i roszczeń. Sprawa związana z roszczeniem o odszkodowanie od dewelopera za usterki wymaga pewnego przygotowania. Dochodząc zapłaty za szkodę majątkową spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera nabywca udowodnić musi kilka przesłanek. M.in. nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, powstanie i wysokość poniesionej szkody majątkowej oraz związek przyczynowo skutkowy pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera, a poniesioną szkodą – fachowo reprezentowani mają duże szanse na wygranie sporu sądowego.

Sukcesem w sporze z deweloperem może okazać się zaangażowanie do sprawy profesjonalnego pełnomocnika procesowego w osobie adwokata.

Zapraszamy do kontaktu, chętnie doradzimy na każdym etapie inwestycji a także po odbiorze w przypadku ujawnienia się wad nabytej nieruchomości.

Źródło zdjęcia: Pixabay.com.