• 28 marca 2022

Zakończył się już rok 2021, ale nie oznacza to, że skończyły się problemy najemców lokali usługowych. W szczególności problemu które związane są z okresem całkowitego lub ograniczonego lockdown’u wprowadzanego kolejnymi rozporządzeniami Rady Ministrów. Chodzi rzecz jasna o ograniczenia w funkcjonowaniu obiektów przeznaczonych na siłownie i kluby fitness, jak również lokale gastronomiczne. Te dwie branże zostały najmocniej dotknięte obostrzeniami sanitarnymi, jakie wprowadzane były dla walki z pandemią COVID-19.

Wielu najemców lokali w galeriach handlowych lub innych budynków handlowo – usługowych znajduje się w trakcie sporów z wynajmującymi. Spory te dotyczą zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych i innych należności związanych z używaniem tych lokali. Niniejszy materiał poświęcony jest omówieniu problemów, w jakich znaleźli się najemcy takich lokali w związku z pandemią.

Obostrzenia pandemiczne – na czym polegają 

Jak zostało wyżej wskazane, działania prewencyjne wymierzone w walkę z pandemią, odczuły najmocniej branża fitness i gastronomiczna. Obostrzenia wprowadzane przez rząd obejmowały m.in.czasowe, ale całkowite ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców działalności związanej ze np. sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej. Prowadzenie obiektów zostało ograniczone co do ilości osób korzystających z usług w tym czasie. Niekiedy ograniczenie był co do kategorii osób, które mogły z takich usług korzystać (np. sportowcy zawodowi czy olimpijczycy). Wszystkie te ograniczenia powodowały, iż niektóre lokale były całkowicie zamknięte lub choćby działałby w sposób mocno ograniczony. W związku z tym przedsiębiorcy osiągali zdecydowanie niższy przychód przy zasadniczo niezmiennych kosztach jego uzyskania. Wszystko to powodowało stratę. Częściowo mogła być ona rekompensowana świadczeniami z tzw. tarczy antykryzysowej, ale niestety nie dotyczyło to wszystkich przedsiębiorców. Ponadto niektóre kategorie świadczeń miały charakter niejako celowy (choćby utrzymanie miejsc pracy).

Zadłużenie w stosunku do wynajmujących. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu usługowego.

Tymczasem istotną pozycję po stronie kosztów zajmuje w przypadku takiej działalności czynszu najmu lokal. W przeważającej ilości przypadków czynsz naliczany był przez wynajmujących bez żadnych obniżek, ulg czy rabatów. Zmniejszenie przychodów lub ich brak przekładały się na powstanie stanu zadłużenia sięgającego często kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy złotych.

W teorii wynajmujący (najczęściej właściciele lokali) mieli możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Podstawą mogły być przepisy ustawy, bądź przepisy umowy najmu.  Te przepisy z reguły uprawniają wynajmującego do rozwiązania umowy najmu lokali z uwagi na zwłokę w zapłacie czynszu. W praktyce jednak z tego nie korzystali. Często lokale, o których mowa, były urządzone i przystosowane w głównej mierze do prowadzenia np. działalności w formie siłowni czy klubu fitness. W okresie zakazu lub ograniczenia prawa do prowadzenia takiej działalności nie było więc chętnych do wzięcia takiego lokalu w najem. Wynajmujący woleli z reguły obciążać czynszem nawet niewypłacalnych najemców, niż godzić się na to, by lokale stały „puste”.

Zasadnicze pytanie, jakie towarzyszy przy takich sporach najemcom dotyczy tego, czy istnieją podstawy do limitowania wartości czynszu i innych opłat należnych wynajmującym?

Odpowiedź brzmi: zdecydowanie tak!

Wygaśnięcie zobowiązań

Zgodnie z przepisami art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych  oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasały wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).Najemca do skorzystania z tej ulgi musiał jednak złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta taka musiała być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Co jednak, gdy taka wola nie została złożona?

Obniżenie czynszu z mocy ustawy.

Najemca mógł także skorzystać z ustawowego obniżenia wartości czynszu. Zgodnie z art. 15ze¹powyższej ustawy, Wysokość świadczeń uprawnionego z tytułu używania powierzchni handlowej należnych udostępniającemu na podstawie zawartej przed dniem 14 marca 2020 r. umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, ulega obniżeniu do 20% wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 r., a w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu – do 50% wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 r.

Literalna treść przepisu wskazuje na to, że takie obniżenie czynszu nastąpiło z mocy prawa i nie wymagało dodatkowej interwencji ze strony najemcy, zaś zasadniczo wynajmujący na takie obniżenie nie mógł się nie zgodzić, jak również nie mógł się przeciwstawiać.

Następcza niemożliwość świadczenia (art. 495 k.c.)  

Najemca może bronić się przed wynajmującym zarzutem następczej niemożliwości świadczenia. Nie chodzi tu o sytuację, z której z lokalu nie można było korzystać fizycznie. Chodzi także o taką gdy nie jest możliwe korzystanie przez najemcę z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W przypadku obostrzeń pandemicznych wskazuje się na zakaz prowadzenia działalności określonego typu. Np. pod rygorem administracyjnych kar pieniężnych, których ewentualna kumulacja spowodowałaby, iż działalność najemcy byłaby nieopłacalna. Niemożliwość świadczenia występuje więc również wtedy, gdy formalnie jest to możliwe. W istocie najemca nie może uczynić żadnego użytku ze świadczenia wynajmującego. Traktuje się taką sytuację na równi z niemożliwością efektywnego świadczenia, za co nie ponosi winy żadna ze stron.

Następcza niemożliwość świadczenia powoduje, że wynajmujący traci uprawnienie do domagania się zapłaty czynszu za sporny okres. Zarzut taki przysługuje także najemcom lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży niższej niż 2000 m².

Nadużycie uprawnień przez wynajmującego

Coraz częściej pojawiają się także orzeczenia sądów powszechnych, które koncentrują się na niedopuszczalności dochodzenia całości lub części czynszu przez wynajmującego ze względu  na zasadę słuszności. Przepis art. 5 Kodeksu cywilnego zakłada, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, a takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Sądy korzystają z cytowanego przepisu. Często wskazują, że nie jest sprawiedliwe, aby na linii właściciel – najemca tylko jedna osoba ponosiła gospodarcze ryzyko wprowadzonych obostrzeń pandemicznych. Mowa bowiem o przyczynach niezależnych od woli stron. W takich warunkach zdaniem wielu sądów nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której wynajmujący nie ponosi żadnych konsekwencji wprowadzonych ograniczeń. A takie konsekwencje całościowo miałby ponosić najemca. Sądy w takiej sytuacji mogą stosować miarkowanie wysokości czynszu. Od ich uznania zależy, czy dokonują zasądzenia części należności czynszowych oraz jaka jest to część. Zarzut taki przysługuje także najemcom lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży niższej niż 2000 m².

Ustalenie wartości czynszu na nowo

Daleko idącym uprawnieniem najemcy jest także złożenie powództwa o zmianę umowy lub jej rozwiązanie. Przepisy Kodeksu cywilnego zakładają bowiem, iż z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, jeżeli spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Najemca może więc np. wnieść o obniżenie wartości czynszu, a nawet jego całkowite uchylenie. Sąd może jednak zmienić lub rozwiązać zobowiązanie tylko dopóki ono istnieje.Dlatego, gdy dłużnik spełnia świadczenie, nie korzystając wcześniej z tego zarzutu, nie może skutecznie ubiegać się o sądową modyfikację wykonanego zobowiązania. Powództwo przysługuje także najemcom lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży niższej niż 2000 m².

Obrona w procesach sądowych.

Wszystkie powyższe zarzuty przy uwzględnieniu odpowiednich czynności procesowych mogą być podnoszone w postępowaniach, jakie właściciel lokalu wytoczył przeciwko najemcy o zapłatę. Warto znać swoje prawa i wiedzieć, że gospodarcze ryzyko pandemiczne nie obciąża jedynie najemców.

Jeżeli zmagasz się obecnie z podobnym problemem i szukasz pomocy, skontaktuj się z nami. Zawodowo pomagamy przedsiębiorcom w wychodzeniu z problemów spowodowanych pandemią COVID – 19.

Źródło zdjęcia: Pixabay.com