Na czym polega rękojmia za wady fizyczne nieruchomości?

• 15 czerwca 2023

Czym jest rękojmia nieruchomości i kiedy przestaje ona obowiązywać? Sprawdź, co to jest wada fizyczna i jakie zasady ma rękojmia za wady nieruchomości. Kiedy warto udać się po pomoc do prawnika? Czy można rozwiązać umowę z powodu wady? Poznaj wszystkie odpowiedzi w tym wpisie.

Rękojmia nieruchomości – co to jest?

Rękojmia za wady nieruchomości uregulowana została w przepisach Kodeksu Cywilnego (KC). Jest to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne nieruchomości, o których nie wiedział kupujący w momencie zakupu tej nieruchomości. Jest ona całkowicie niezależna od uprawnień, które wynikają z gwarancji producenta. Czym różni się rękojmia nieruchomości od gwarancji? Rękojmia jest nadawana przez prawo i nie można jej znieść, ani też ograniczyć, nawet za zgodą kupującego. Gwarancja jest udzielana przy zakupie i nie stanowi ona obowiązku sprzedawcy (jest to dobra wola sprzedawcy towaru czy usługi lub też producenta konkretnego towaru).

W przepisach nie ma rozróżnienia sytuacji prawnej nabywców nowych nieruchomości (np. mieszkania świeżo postawionego przed dewelopera) od nabywców nieruchomości z rynku wtórnego (np. dwudziestoletniego domu). Nieistotne także czy nieruchomość pochodzi od firmy, czy osoby prywatnej – w każdym przypadku wszystkich obowiązują takie same reguły. Rękojmia nieruchomości (rynek wtórny czy też nowo powstała nieruchomość) nie posiada więc rozbieżności ani w terminach jej obowiązywania, ani też w rodzajach roszczeń kupującego względem sprzedawcy.

Co obejmuje rękojmia nieruchomości?

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości obejmuje wady fizyczne i prawne nieruchomości. Kiedy sprzedawca odpowiada za te wady przed kupującym? Ma to miejsce wówczas, gdy wady te:

• zmniejszają wartość rzeczy,
• wpływają niekorzystnie na użyteczność nieruchomości,
• utrudniają korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z jej przeznaczeniem,
• obniżają jej estetykę,
• zmniejszają komfort użytkowania.

Wady fizyczne

Wada fizyczna nieruchomości (zgodnie z art. 556 [1] KC) polega na niezgodności z umową sprzedanej rzeczy, jeśli m.in.:

• w umowie był zapis o tym, że w wyposażeniu nieruchomości znajduje się konkretny sprzęt, ale faktycznie tego sprzętu nie ma;

• nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym była mowa przy podpisywaniu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do konkretnego przeznaczenia nieruchomości czy lokalu (np. nieruchomość miała być przeznaczona na lokal gastronomiczny, ale nie posiada systemu wentylacyjnego);

• nieruchomość nie posiada cech, o których zapewniał sprzedawca (np. dom nie posiada garażu, o którym była mowa w umowie, salon czy pokój dzienny nie ma okna lub też nie posiada żadnego dostępu do światła słonecznego itp.).

Gdy nieruchomość ma wadę fizyczną, kupujący może żądać obniżenia ceny lub ma prawo odstąpić od umowy. Chyba że sprzedawca niezwłocznie usunie wadę (mówi o tym art. 560 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego).

Sprawdź też, kiedy można starać się o odszkodowanie za wady ukryte mieszkania.

Wady prawne

Rękojmia nieruchomości obejmuje oprócz wad fizycznych także wady prawne nieruchomości. Taka wada nie będzie już dotyczyła żadnych uszkodzeń czy niedociągnięć związanych z samą nieruchomością, jej cechami czy też wyposażeniem. Z wadą prawną nieruchomości ma się do czynienia np. w momencie, gdy:

• sprzedający nie ma tytułu prawnego do nieruchomości;
• prawo własnościowe jest ograniczone;
• sprzedawca usiłuje sprzedać nieruchomość bez zgody właściciela;
• działka budowlana jest obciążona służebnością osobistą;
• na nieruchomość zostało nałożone ograniczenie (związane z korzystaniem i rozporządzaniem tą nieruchomością), które wynika z decyzji właściwego organu.

Jak zgłosić rękojmię nieruchomości?

Aby zgłosić wady, które obejmuje rękojmia nieruchomości, należy sporządzić pismo i wysłać je (najlepiej przesyłką poleconą z potwierdzeniem odbioru) do dewelopera lub sprzedawcy, od którego została zakupiona nieruchomość. Można też zgłosić rękojmię za wady nieruchomości ustnie lub telefonicznie, jednak do celów dowodowych rekomendowana jest forma pisemna. Zgłaszając wady, należy wskazać konkretne usterki oraz zażądać ich likwidacji. Jeśli sprzedawca ich nie usunie, sprawa najczęściej trafia do sądu.

Kiedy rękojmia nie działa?

Rękojmia nieruchomości nie działa wówczas, gdy wady powstały z winy kupującego.

Przykładowo, jeśli zostały spowodowane:

• nieodpowiednim korzystaniem ze sprzętów,
• brakiem właściwej konserwacji,
• uszkodzeniem mechanicznym.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości nie działa również, gdy przedmiotem sprzedaży są dobra, które mają powstać w przyszłości. Wówczas sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności, która wynika z rękojmi na nieruchomość (jeśli kupujący miał świadomość istnienia konkretnej wady w momencie wydania rzeczy).

Ile trwa rękojmia nieruchomości?

Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia, w którym nieruchomość została wydana kupującemu. Kwestie te reguluje art. 568 i 576 Kodeksu Cywilnego. Od momentu, w którym kupujący dowiedział się o konkretnej wadzie, ma on 12 miesięcy na zgłoszenie wady sprzedawcy.

Jeśli jednak będzie miała miejsce sytuacja, w której sprzedawca ewidentnie zataił przed kupującym istnienie wady, to limit czasu na zgłoszenie wady czy czas trwania rękojmi podany wyżej przestaje obowiązywać. Jeśli więc kupujący po upływie tych terminów dowiedziałby się o wadzie i miałby niezbite dowody na to, że konkretna wada istniała już w momencie zakupu, a sprzedający miał jej świadomość, ale ją zataił – nadal ma on prawo wystosować wobec nieuczciwego kontrahenta roszczeń, które wynikają z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Warto zdawać sobie sprawę, że 5-letni okres obowiązywania rękojmi obejmuje nie tylko budynek, ale również wszystkie elementy, które są z tą nieruchomością połączone lub wbudowane na stałe. Jeśli więc istnieją części, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez jej uszkadzania lub uszkadzania połączonego z nią elementu (np. przez wykuwanie), to należy uznać, że jest ona nierozerwalną częścią nieruchomości i ją także obejmuje rękojmia. Do takich elementów nie należą skrzydła okienne czy też drzwi, dlatego w przypadku tych elementów, termin obowiązywania rękojmi jest krótszy.

Uwaga: w przypadku usługi wykończenia nieruchomości – wady można zgłosić w czasie 2 lat od momentu wykonania wykończenia.

Rękojmia za wady nieruchomości – na co uważać?

Należy uważać, gdy osoby sprzedające daną nieruchomość na rynkach wtórnych, usiłują ograniczyć w umowie rękojmię za wady nieruchomości i powołują się na art. 568 § 1 zd. 2 KC. Mówi on, że jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że nie można stosować tego przepisu do nieruchomości, ponieważ jasno wskazuje on na „rzecz ruchomą”. Na ten artykuł można więc powołać się tylko w odniesieniu do towarów czy produktów, które nie są nieruchomościami. W razie jakichkolwiek pytań zawsze warto zwrócić się do sprawdzonej kancelarii, który rozwieje wszelkie wątpliwości i wskaże najkorzystniejszą drogę postępowania. Pomoc prawnika przyda się także w momencie, gdy mimo tego, że wada została zgłoszona – deweloper i sprzedawca nie usunął usterek. Wówczas najczęściej trzeba dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

Jeżeli potrzebujesz więcej informacji na ten temat i porady,skontaktuj się ze mną.

Skontaktuj się z nami!

Źródło zdjęcia: pxhere.com