Sprzedajesz nieruchomość ? czy wiesz czym jest zadatek a czym zaliczka ?

• 30 sierpnia 2020

Zadatek pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą strony umowy sprzedaży. W obrocie nieruchomościami najczęściej występuje na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Art 394  § 1 kodeksu cywilnego:
w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Termin zapłaty zadatku i konsekwencje jego zapłaty.

Zadatek ma charakter czynności prawnej realnej. Oznacza to, że musi zostać faktycznie przekazany aby wywołał skutki zadatku określone w kodeksie cywilnym. Zadatek powinien zostać przekazany przy zawarciu umowy. Jednak zgodnie z zasadą swobody umów możliwe jest przekazanie zadatku w inny sposób. Np przelewem czy dokonanie wpłaty zadatku przed zawarciem umowy czy już po jej zawarciu w określonym terminie. Istotne jest aby w umowie określić skutki braku zapłaty zadatku. Samo bowiem nie wpłacenie zadatku nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej i nie rodzi możliwości jej rozwiązania. Taka umowa nadal jednak istnieje w obrocie prawnym, a strony umowy nadal wiążą jej postanowienia. Nie leży to w interesie sprzedającego. Sprzedający do czasu upływu terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa sprzedaży ma zablokowaną możliwość sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu.  Celem zabezpieczenia interesów sprzedającego niezbędne jest określenie w umowie przedwstępnej skutku nie wpłacenia zadatku w określonym terminie jako podstawy do odstąpienia od umowy przez sprzedającego.

Skutek wpłacenia zadatku przez kupującego.

W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Prawo odstąpienia i żądania zwrotu zadatku lub odpowiednio sumy dwukrotnie wyższej nie będzie przysługiwać w niektórych przypadkach. Dotyczy to sytuacji gdy:

• dojdzie do rozwiązania umowy za porozumieniem stron,
• jeśli niewykonanie umowy jest skutkiem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Odstąpienie od umowy jest skuteczne ex tunc, co oznacza, że umowa traci byt prawny z mocą wsteczną od chwili jej zawarcia.

Jeśli nie odstąpienie od umowy to co ?

Niekiedy skorzystanie z prawa do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku nie leży w interesie sprzedającego. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedający wskutek nie zawarcia umowy sprzedaży poniósł szkodę przewyższającą wysokość otrzymanego zadatku. W takim przypadku może on żądać naprawienia szkody na podstawie przepisów o niewykonaniu umowy przedwstępnej (tzw. słabszy skutek). W przypadku gdy sprzedającemu zależy na zawarciu umowy sprzedaży a umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego może on skierować do sądu pozew i uzyskać wyrok sądu zastępujący oświadczenie woli kupującego. Na podstawie którego doprowadzi on wówczas do zawarcia umowy przyrzeczonej w tzw. trybie oświadczenia zastępczego z art. 64 kodeksu cywilnego (silniejszy skutek).

Czym jest zaliczka?

Zaliczka jest wpłatą określonej sumy pieniężnej na poczet ceny nabycia nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy zostaje ona zaliczona na poczet ceny. W przypadku nie dojścia do zawarcia umowy sprzedaży, niezależnie od przyczyny zaliczka podlega zwrotowi.

Żródło zdjęcia: Pixabay.